房地产行业月报:行业持续下行,板块短期有反弹存契机

统计局公布2014年1-4月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速继续下行,符合我们预期。1-4月房地产投资2.23万亿元(+16.4%),增速较1-2月回落0.4个百分点;3月单月投资增速仅15.5%。各类型物业增速均回落,办公楼、其他降幅仍最大;区域表现有所分化,东部增速回落,中部持平,西部略升。

新开工大幅下滑,降幅呈逐步收窄态势。1-4月房屋新开工面积下滑22.1%,降幅收窄3.1个百分点;施工面积增12.8%,增速回落1.4个百分点。地市进一步降温,土地购置面积降幅扩大。1-4月土地购置面积下降7.9%,降幅扩大5.6个百分点。

楼市持续低迷,销售降幅进一步扩大。1-4月商品房销售面积同比降6.9%,降幅扩大3.1个百分点;分物业类型看,住宅大幅下滑8.6%,非住宅仍有所增长;区域表现有差异,东部大幅下滑14%,西部略降2%,中部仍小幅增长3%。1-4月商品房销售额下降7.8%,降幅扩大2.6个百分点。

资金来源增速下滑至历史低点。1-4月资金来源增速4.5%,再度回落2.1个百分点,接近2008年底的历史最低点。商业银行进一步收紧开发贷及个贷及楼市销售低迷是主要原因,1-4月国内贷款、定金及预收款、个贷增速分别为16.5%、-7.8%、-3.1%,增速分别回落3.9、4.2、3.2个百分点;开发商加大自筹资金力度以缓解压力,自筹资金增速回升1.4个百分点至11.0%。

销售低迷,资金来源收紧,带动投资增速下行,符合我们年度策略报告中的判断。去年开发商大量拿地,今年新推盘将大量增加。我们认为,绝大多数城市楼市调整已基本形成趋势,力度有限的放松政策难以扭转市场本身调整需求。资金压力下开发商将采取变相促销方式(地方政府不希望看到明显的降价行为),但由此带来的需求的持续性需要时间积累。开发商仍将持续减少新开工和拿地,棚户区改造会在一定程度上对冲新开工的下滑,维持“14年新开工规模增长约5%,土地购置增速5%,房地产投资增速15.5%”判断。

央行促融资成本降低,扩大直接融资比例,利好对利率高度敏感的房地产行业,此外央行昨日主持召开“住房金融服务专题座谈会”,提出对“个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导不正面应对”等五方面指导意见。板块短期有反弹存契机,强烈建议关注:①京津冀一体化收益公司廊坊发展、华夏幸福;关注荣盛发展;②受益融资开闸的北京城建,B转H、盈利模式求变、事业合伙人制的万科,经营稳健的保利地产,价值低估的招商地产等;③打造跨行业资本运作平台,北京、上海拆迁取得重大突破的泛海建设。