房地产行业124家A股上市房企2013年报&2014年1季报分析:盈利增速放缓,库存 、资金压力上升

盈利增速如预期放缓,2013 年行业收入增速略有提升,但利润率下滑致净利润增速降低。考虑到流动性紧张格局下资金成本上升,楼市销售、房价持续走弱,以及土地成本的上升,预计行业盈利增速将持续放缓。2013 年房地产行业(124 家A 股房地产上市公司)共实现营业收入7072 亿元(+28%),归属上市公司股东净利润810亿元(+12%),ROE13.7%(持平);2014 年Q1 营业收入1006 亿元(+8%),归属上市公司股东净利润108 亿元(-6%),ROE1.8%(-0.3%)。

毛利率出现较大幅度下降,应对调控降价效应滞后体现,预计2013 年房价回升或将为2014 年结算毛利率提供一定支撑,但无法改变行业利润率下行趋势。2013 年平均毛利率33.4%(-4.0%),平均净利率13.0%(-1.7%);2014 年Q1 平均毛利率34.9%(-3.1%),平均净利率12.0%(-1.6%)。管控水平继续提升,2013 年三费占比8.5%(-0.9%),2014 年Q1 三费占比13.3%(+0.7%)。

预收款增速下行,不基数因素及结算规模高增长有关,预计2014 年楼市销售增速将明显回落至个位数,预收款增速将继续下行。2013 年末预收款项6659 亿元(+13%),2014 年Q1 末预收款项7254 亿元(+16%)。

2013 年开发商加大拿地、新开工力度,存货大幅增加,2014 年面临去库存压力。

2013 年末存货18907 亿元(+33%),2014 年Q1 末存货19895 亿元(+25%),扣除已售未结的存货资产比升至42.9%,处近3 年高位。2013 年楼市销售高增长带动周转率提升,2014 年销售走弱,周转率面临下降压力,开发商戒以价换量。

行业资金状况趋紧,偿债风险上升。2013 年末货币资金3477 亿元(+11%),2014年Q1 末货币资金3265 亿元(-4%),经营活动净现金流持续大幅流出。2014 年Q1 末货币资金仅覆盖短期有息负债的89%,存在短期偿债风险;资产负债率、扣除预收款项的负债率、净负债率均持续上升,2014 年Q1 末净负债率攀升至93%,创历史新高,长期偿债风险值得关注。

仍2013 年及2014 年1 季度的财务数据极看,行业盈利增速呈放缓趋势,库存、资金压力持续上升。今年是风险控制年,货币政策将维持偏紧的基调,金融机构去房地产杠杆的过程仍将持续,对房地产的政策松绑也难有实质性动作,而且外部有美联储退出QE 的不利因素。板块机会仍需耐心等待,维持行业“中性”评级。