房地产:投资回落,土地市场大幅降温

■策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。目前地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,开发商为保规模,将牺牲利润。此外放贷在银行失去吸引力,房价的涨速难以超过地价。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。如华夏幸福,香江控股,京投银泰等。

■10 月房地产数据:由于9 月各项房地产数据大幅反弹造成的高基数,10 月房地产数据环比均有所回落。尤其是土地市场受政府严控地王的政策影响明显降温,同时伴随着新开工活动的减弱,房地产开发投资回落至年内最低值,其中住宅投资增速降至19%以下。而住宅市场销量环比回落但仍维持在较高的水平,成交面积仅次于9 月和6月为今年第三高。

■土地市场:成交大幅降温、均价回落: 10 月单月土地购置面积1491万平,同比/环比变动-8.3%和-59.5%,成交量为今年以来的最低值;土地成交价款352 亿,同比/环比变动-22.2%和-65.9%。我们认为这和政府对地王的严格控制有关。主流一、二线城市仍然呈“僧多粥少”的局面,开发商的拿地热情依旧。10 月单月全国成交均价为2359 元/平,较去年同期和今年9 月同比/环比变动-15.2%和-15.8%。

■投资:新开工活动减弱,投资增速回落:受土地市场大幅降温以及9 月的高基数影响,10 月房地产新开工和投资较上月均大幅回落。9月单月房屋新开工面积1.1 亿平,同比/环比变动-3.4%/-33.3%;房地产投资和住宅投资同比增长15.0%和14.5%,环比下降15.8%和16.0%。

前10 月投资增速在上月小幅反弹后继续回落,数值为今年最低值。

其中住宅投资增速年内首次低于19%。前10 月房地产开发投资和住宅开发投资同比增长19.2%和18.9%,较上月下降0.5 和0.6 个百分点。

■销售:10 月住宅销量环比9 月下降,但仍维持高:10 月销售面积和金额分别为10287 万平和6048 亿,同比增长11.73%和20.08%,环比9 月下降14.5%和12.5%。销售面积仅次于今年9 月和6 月为全年第三高。前10 月商品住宅销售面积和金额8.57 亿平和5.15 万亿,同比增长22.3%和32.6%,增速较上月下降1.6 和1.9 个百分点。前10月销售均价6006 元/平,同比增长8.4%,增速较前9 月下降0.3 个百分点。

■风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻