10月统计局房地产数据点评:价涨量缩逐步兑现,楼市进入垃圾时间

价涨量缩逐步兑现,后续销售并不乐观

10月商品房销售面积、销售金额分别为11548万平方米、7210亿元,同比增长12.1%、21.2%,略高于市场预期。我们在9月统计局数据点评中明确提出,10月的销售动能将略逊于9月,约束来自于按揭贷款可得性降低和一线地产价格上涨过快带来的需求透支,当前的楼市数据验证了我们的判断:10月份,市场进入了价涨量缩的阶段,销售面积增速较上月下滑了10.7%,而销售单价同比增速为8.1%较上月有1.5%的提升。我们判断,11-12月的销售并不乐观,一方面由于按揭贷款的可得性仍在继续降低,另一方面北京、深圳、上海相继出台提高于套房首付门槛和加强限购的政策,可能迫使市场进入观望期。

房款和非房款的增速下滑较大,拖累投资增长

10月单月房地产开发投资额、资金来源分别为7573亿元、9366亿元,同比增长15.0%、14.7%,增速较上月降低7.3%和12.9%。10月投资的资金来源中房款和非房款都出现了比较大的增速下滑,房款从9月的18%下降至10月的14%,非房款从9月的36%下降至10月的16%,非房款的下滑表明开发商的扩张有所变慢,可能受到了过去3个月房款流入减慢的负面影响。我们认为,由于短期内按揭贷款的放款速度仍不会变快,资金因素将制约后续房地产投资扩张,增速将维持在18%左右。

开工低于预期,后续难有大幅回升

10月单月房地产新开工面积为1.1亿平方米,同比下滑3.4%,较上月增速下降44.7%。开工增速低于市场预期,我们认为主要原因是开发商预期后续需求难有大幅提升,仍以补库存为主,(调整后的)施工面积增速为16.1%,与上月基本持平。我们判断,后续开工增速仍将维持在较低的水平,维持我们全年8%的新开工预测。

目前看板块防御价值有,进攻价值无,维持“增持”评级,建议关注需求回升与政策变化

从楼市基本面看,由于信贷环境的持续恶化、价格上涨和政策调控预期带来的观望情绪渐浓、销售动能减弱,4季度销售、投资、开工都将进入垃圾时间。由于板块隐含的负面预期较充分,同时机构仓位偏低,我们判断整个板块大幅下跌空间有限,具备防御价值而无进攻价值。唯一的变数可能在于后续政策基调的变化,当前房地产投资增速仍在下滑,成为拖累固定资产投资的因素,但仍未达到警戒线,如果后续开发投资持续低迷,不排除政府在信贷投放上会有所增加,从而带动需求有所回升。就投资标的而言,我们看好前期下跌回调或上涨不多、后续销售及业绩超预期概率较高的公司,大市值中看好万科,小市值中看好阳光城、荣盛发展、南国置业、世联地产。