房地产行业周报:基数较低致销量环比大增_股票频道

房地产市场总体销售备案数据情况

(1)第18周(13/5/6—5/12)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据整体环比上涨47.5%,同比上涨10.5%,其中上海、深圳和济南等城市涨幅较大,幅度分别达81.4%、135.6%和334.9%,我们认为导致环比大增的因素有两方面:一方面是上上周因受五一假期因素影响基数较低所致;另一方面是在“新国五条”出台一段时间后,市场经历了抢房、观望到现在的恢复平静的过程,政策对潜在购房者心理预期的影响在逐步减弱,而由于季节性因素影响五月是传统的销售旺季,有着较为稳固的刚需支撑,经过一段观望期的蓄客后,销量有所反弹亦属正常;同时上周北京和成都新建商品房销量环比出现较大跌幅,幅度分别达55.7%和31.6%;另根据我们统计的47城数据显示,年初至今新建商品房成交套数备案数据同比去年同期增长53.39%,显示了今年上半年以来销售的持续向好;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降0.6%;另根据我们统计的11城可售量及销量推算目前11城的去化周期为11个月左右,较前期略有提升;(3)上周18重点城市成交均价备案数据环比下降2.1%,整体趋势仍保持平稳。

行业投资策略

一、3月5日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后,板块仍具比较优势》的判断

3月4日,资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄,主流地产股纷纷跌停,我们在收盘后发出了市场快评,认为在情绪宣泄之后,板块仍具比较优势,龙头已落入买入区间。

从3月5日开盘至今,房地产指数涨幅在23个行业中排名较为靠前,跑赢沪深300指数,跑赢大部分行业,符合我们的判断。

二、即使在2010年,住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”(4.17新国十条)一个月后的一年时间里(10.5.17-11.5.16)仍上涨18%,跑赢大盘近10个百分点,跑赢16个行业!

要讲政策拐点幅度,2010年4.17新国十条拐点幅度更大;要讲行业比较,当时经济强复苏,其他行业都是政策扶持,唯地产打压;要讲调控频率,当时几乎月月出地方和部委细则,还加了四次息、出了沪渝两地房产税。当时很多人看空地产的理由和现在并无二致,事实已证明政府手伸得太长并不会有好结果,想扶的没扶起来,想打的未必能打下去;

三、调控“矫枉过正”是小概率事件

①当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果;

②我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住;

③历史上看,由于土地财政是政府绕不开的死结,房地产销售又攸关经济全局,因此政府在防止调控矫枉过正方面,拿捏得还都比较精准,并没有出现“错杀”行业的情况,一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁,势必会推出一系列“松绑”措施;

④政策在执行时,总是需要相机抉择的,政府在房地产调控方面已日渐成熟,“矫枉过正”是小概率,拖到3月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这点。

四、三月份土地市场迅速降温,出现了趋冷迹象,有利于倒逼政策纠偏、改善政策预期

五、地产股板块在配置选择上仍具比较优势

①当前调控背景下,政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案,龙头地产股相对其他周期股更具比较优势;

②下一阶段销售无论以何种情形演绎,均有望获得较好收益:

a、量价齐升或量滞价升,估值受压,但底部抬高获绝对收益,不排除同时有相对收益(如2010.5.17-2011.5.16行情);

b、量价齐跌,调控效果达到,政策预期改善,出现趋势性机会(如2008年底开始的行情和2012年2月开始的行情);

c、量价齐跌后政策依然如故,导致超调,风险向上中下游行业及银行、财政传导,给A股带来巨大的系统性风险,但由于地产股已部分反映了悲观预期,在此种情形下相对收益将较为明显(如2011年4季度的行情,当时销售额无论环比、同比增速均为负,此时第38页的估值剪刀差势必收敛);