房地产行业周报:受“五一”假期影响销量环比下降

房地产市场总体销售备案数据情况——(1)第18 周(13/4/29—5/5)沪穗深等18 重点城市新建商品房周销量备案数据受到“五一劳动节”假日影响,整体环比下跌27.2%,同比上涨11.1%,除济南、厦门和成都少数城市有环比上涨外,其它各大城市销量均出现不同程度下滑;另根据我们统计的47 城数据显示,整个4 月份新建商品房成交套数备案数据环比3 月下降19.21%,同比去年4 月上涨37.96%,我们认为在“新国五条”出台后的3 月份房地产市场出现了恐慌性抢房现象,另外4 月份包含了3 天清明假期,因此我们认为4 月销量环比3 月销量下降亦属正常;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降2.6%,其中北京上周可售量大幅下降8.5%,自2012 年初以来其可售量一直延续震荡下行的趋势,供需矛盾较为突出;另根据我们统计的11 城可售量及销量推算目前11 城的去化周期为11 个月左右,较前期略有提升;(3)上周18 重点城市成交均价备案数据环比上涨2.7%,整体趋势仍保持平稳。

行业投资策略一、3 月5 日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后,板块仍具比较优势》的判断3 月4 日,资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄,主流地产股纷纷跌停,我们在收盘后发出了市场快评,认为在情绪宣泄之后,板块仍具比较优势,龙头已落入买入区间。

从3 月5 日开盘至今,房地产指数涨幅在23 个行业中排名较为靠前,跑赢沪深300指数,跑赢大部分行业,符合我们的判断。

二、即使在2010 年,住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”(4.17 新国十条)一个月后的一年时间里(10.5.17-11.5.16)仍上涨18%,跑赢大盘近10 个百分点,跑赢16 个行业!要讲政策拐点幅度,2010 年4.17 新国十条拐点幅度更大;要讲行业比较,当时经济强复苏,其他行业都是政策扶持,唯地产打压;要讲调控频率,当时几乎月月出地方和部委细则,还加了四次息、出了沪渝两地房产税。当时很多人看空地产的理由和现在并无二致,事实已证明政府手伸得太长并不会有好结果,想扶的没扶起来,想打的未必能打下去;三、 调控“矫枉过正”是小概率事件①当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果;②我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住;③历史上看,由于土地财政是政府绕不开的死结,房地产销售又攸关经济全局,因此政府在防止调控矫枉过正方面,拿捏得还都比较精准,并没有出现“错杀”行业的情况,一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁,势必会推出一系列“松绑”措施;④政策在执行时,总是需要相机抉择的,政府在房地产调控方面已日渐成熟,“矫枉过正”是小概率,拖到3 月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这点。

四、三月份土地市场迅速降温,出现了趋冷迹象,有利于倒逼政策纠偏、改善政策预期五、地产股板块在配置选择上仍具比较优势①当前调控背景下,政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案,龙头地产股相对其他周期股更具比较优势;②下一阶段销售无论以何种情形演绎,均有望获得较好收益:a、量价齐升或量滞价升,估值受压,但底部抬高获绝对收益,不排除同时有相对收益(如2010.5.17-2011.5.16 行情);b、量价齐跌,调控效果达到,政策预期改善,出现趋势性机会(如2008 年底开始的行情和2012 年2 月开始的行情);、量价齐跌后政策依然如故,导致超调,风险向上中下游行业及银行、财政传导,给A股带来巨大的系统性风险,但由于地产股已部分反映了悲观预期,在此种情形下相对收益将较为明显(如2011 年4 季度的行情,当时销售额无论环比、同比增速均为负,此时第38 页的估值剪刀差势必收敛);d、量增价滞(跌),地产软着陆,出现趋势性机会(类似2012 年3-4 月行情)。

②从绝对收益看,目前地产股估值已落入“四限”(限贷、限证、限购、限外)政策常态化化以来的估值箱体底部,在情绪宣泄下,估值箱体的天花板和箱底或短暂下移,待情绪稳定后,有反弹至该箱体中枢的可能,从目前价位上看,空间有望达30%!③目前公募在地产股上配置偏低,机构低配往往是做多的突破口;④推荐万招金(金地、金科)、荣盛、华夏幸福等。