房地产行业周报:销量延续上涨态势

房地产市场总体销售情况。

(1)第2周(13/1/7-1/13)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比大涨27.9%,同比增长141%;大部分城市均出现不同程度的上涨,其中北京、天津、杭州和武汉等地环比涨幅较大,幅度分别达62.0%、34.3%、46.1%和64.7%;另外苏州、重庆、深圳和广州等地上周销量环比出现一定的小幅下跌,幅度分别为23.4%,25.0%、4.8%和1.3%;历史数据显示受春节因素影响,节前一个月均为房产销售冰冻期,而今年开年一反常态,成交维持了一个相对较为火爆的状况,我们认为一方面是由于去年年12月销售创新高的翘尾因素影响,另一方面未来房价继续上涨的预期也促使部分刚需及首改的购房人群加快入市有关;(2)库存方面,可售量自2012年9月底以来推盘高峰期以来,延续了震荡向上的格局,上周重点城市的整体可售量平均小幅下降0.7%,但由于销售的持续火爆,去化周期自9月后却保持震荡向下的态势,根据我们统计的10个城市可售量推算目前的去化周期在8.16个月左右,仍处于自2010年以来的历史较低位置;(3)上周18重点城市成交均价环比下跌6.4%,其中上海上周成交均价下跌幅度较大,达到13.4%,主要由于结构性因素影响,年末开发商以推刚需楼盘为主。

行业投资策略。

一、行业基本面在宏观经济弱复苏下延续温和改善格局是2013年投资地产股面对的主流方向:从相对收益角度看,行业销售改善的红利难以明显拉动产业链,在周期性行业比较上,地产股板块仍具比较优势,因此2013年地产股行情难以重蹈2010年的悲催覆辙;从绝对收益角度看,不考虑政策放松及市场风险偏好提升情况下,预计主流地产股以2013年1月14日收盘价为起点,平均仍有13%上涨空间;二、一线城市房价在明年或因供给不足出现阶段性反弹,属于2013年地产股投资过程中面对的次要矛盾,次要矛盾导致的政策加码预期将提供做波段的机会,但我们认为由于宏观经济见底预期比今年6-8月确定,行业2013年基本面改善预期也比2012年6-8月强烈,将难以出现6-8月调控加码叠加宏观经济继续下滑的双忧局面,因此出现今年6-8月大级别调整的可能性不大,我们预计后市即使调整也是小级别调整,建议:以2013年1月14日收盘价为基础,主流地产股若能调整10%以上,应勇敢加仓;三、2013年不排除政府在制度和体制改革上围绕着简政、让利、市场化进行重大突破的可能,将土地资本化红利让渡给广大农民和市民,若此,地产股板块还有望迎来一波较大的以提升估值为主的行情;四、对仓位的建议:对一个已告别黄金期的行业,若超出标配的幅度持续处在历史高位,显然不合理!考虑到行业依然有长期增长的潜力,我们认为比标配高3个百分点左右可能较合适,因为通过观察历史,我们看到即使在底部起来的超额收益被吞噬后的相对灰暗时期,超出标配一至两个百分点也是常态;五、维持适度超配的建议,推荐招华(华侨城、华夏幸福、华业)万金(金地、金科、金融街)、荣盛、中南、滨江、首开、云投等。