房地产行业周报:销量冲高回落、价格小幅下跌

房地产市场总体销售情况--(1)第46周(12/11/5-11/11)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比下跌3.7%,同比增长106%;但其中北京、青岛和厦门等地环比涨幅较大,幅度分别达46.1%、42.6%和73.8%;(2)库存方面,在经历了九月底以来的推盘高峰期后,目前市场处于震荡消化期,上周可售量大幅下跌1.2%,而根据我们统计的11个城市可售量推算目前的去化周期在10个月左右,处于自2010年以来的历史较低位置;(3)上周18重点城市成交均价环比下跌4%,价格整体趋势较为平稳。

行业投资策略.

一、9、10两月出现的反弹催化剂,大部分在十一月仍将存在,包括:①预计47城11和12两月整体销量环比9、10月下降是小概率事件,甚至可能有所增长,并且同比增速将继续保持较高水平,但房价却因为龙头公司存在业绩压力不得不理性定价从而难以环比上涨。这是一种理性繁荣的局面,我们认为有利于缓解舆论压力,并为宏观流动性进一步松动创造条件;②以?招华万金?为代表的龙头品种,将继续受益于行业集中度的提升,理性定价加上积极推货,销售增速有望继续领跑行业;③土地财政是绕不开的死结,地方政府趁楼市不温不火继续暗松调控、且不被中央摁回去的情况将持续.

二、对上周末媒体报道部分银行首置利率再度上浮且有超过基准的情况,我们认为这仅是银行在年底前的短期行为,每年年底前银行的头寸都会相对较紧,但到明年一季度将会明显改观,届时首置利率重新回到基准以下是必然,因此对地产股投资而言,目前这种短期情形不应当做利空看待,若因此杀跌,反而可以加仓.

三、短期地产股面临的风险:①公募基金整体超出标配的幅度较大,超出的幅度在4个百分点以上,和历史最高点比相差不大,进一步加仓动能减弱;②若参照11年估值中枢10.19倍并根据今年预测EPS进行估值切换,按11月9日收盘价,主流地产股中已有67%的个股估值水平超过了去年估值中枢,而去年的估值中枢比去年的估值底高25%,意味着在限购、限贷、限外、限证等压制政策阴霾未散情形下,地产板块的估值水平已明显得到修复。

四、综合股价表现催化剂及风险,虽然短期地产股风险不大,但继续反弹空间有限,预计主流品种还能有5-7%空间;继续推荐?招华万金?(?华”包括华侨城、华夏幸福和华业地产)、云南城投.

五、预计明年上半年行业整体销售仍将不温不火,部分一线城市或会因供应不足面临房价大涨压力,但压力仍可控,地产板块受益于风险溢价下行及债务成本下行,有绝对收益是大概率事件;下半年,二、三线城市销售有望受益于宏观经济转好预期、一线城市销售有望受益于供给增长预期、政策面有望受益于中央到地方领导班子交接后的政策调整预期,地产板块超额收益是大概率事件。上半年继续推荐招华万金、云南城投,二季度之后建议关注高杠杆二线品种的机会,如苏宁、中天。

六、对仓位建议:对一个已告别黄金期的行业,若超出标配的幅度持续处在历史高位,显然不合理!考虑到行业依然有长期增长的潜力,我们认为比标配高1-2个百分点可能较合适,因为通过观察历史,我们看到即使在底部起来的超额收益被吞噬后的相对灰暗时期,超出标配一至两个百分点也是常态。