2012年三季报回顾及年报前瞻:三季报业绩符合预期,年报增长有保障

三季报业绩整体表现平稳,趋势完全符合我们前期预判

2012年前三季度房地产板块上市公司共实现营收3066亿元,同增21%;实现净利301亿元,同增3.7%;98家主流公司业绩增长家数超过49。表明板块业绩整体平稳增长格局未变,趋势上完全符合我们前期预判。

毛利率、净利润率均有所下滑,风险已持续释放三季末板块毛利率32%,同降0.53个百分点;净利润率11%,同降1.33个百分点。在预售结算制下,前三季度业绩主要反映的是2011年底和2012年初的销售情况,该时间段正是调控最严厉、房企纷纷降价走量的时期,这也是板块毛利率和净利率双降的主因,也是对前期“降价跑量”风险的释放。

预计2012年全年,乃至2013年,板块毛利率仍将沿着小幅下滑的轨道运行。

存货压力逐步改善,预计四季度将仍以“走量”为主

三季度末板块存货/预收款的值为2.77,处于历史较低位置,而龙头更低。板块存货压力已较年初有明显缓解,但我们预计,四季度行业存货压力存在反复可能,市场可售量或将进入短暂盘整震荡期,预房企仍将以“走量”为主。

业绩锁定性处历史高位,年报稳定增长可期

今年以来销售回暖使上市公司资金面得到改善,资本结构转优,净负债率下降,货币资金保障倍数也有明显提升。此外,良好销售累计了较多预收款,在市场一致预期今年收入同比增长24%,2013年收入增长27%的情况下,期末预收款锁定今年业绩后,还锁定2013年业绩的38%,年报增长有保障。

短期反弹仍将持续,维持行业“推荐”评级

9、10两月出现的反弹催化剂大部分在年底前仍存在,包括:①楼市不温不火局面将延续,继续有利于缓解舆论压力,并为宏观流动性进一步松动创造条件;②以“保招万金侨”等龙头将继续受益于行业集中度提升,理性定价、积极推货;③地方趁楼市不温不火继续暗松调控、且不被中央摁回去的情况将持续。面临的风险:①公募整体超出标配的幅度较大,和历史最高点比相差不大,进一步加仓动能减弱;②按11月2日收盘价,主流地产股中已有67%的估值水平超过了去年中枢,比去年的估值底高25%,这意味着在“四限”政策阴霾仍然笼罩的情况下,板块估值水平已明显修复。综合上述股价表现催化剂及风险,短期地产股风险不大,但继续反弹空间有限,预计主流品种还能有5-7%空间;继续推荐保招万金侨及云南城投和华业。