房地产行业周报:新宅周备案数据同比下降在意料之中

房地产市场总体销售备案数据情况

(1)第28周(13/7/8—7/14)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据环比下跌12.5%,同比亦下跌13.6%,其中除北京、天津和南京等少数城市环比有所上涨外,其它城市均出现不同程度的下降,我们认为七月为传统销售淡季,而去年同期销售为去年全年销售的次高区域,因此往后看,今年七月销量同比去年负增长是有可能的;(2)另根据我们统计的47城数据显示,年初至今新建商品房成交套数备案数据比去年同期增长29.75%,同比增幅较前期有所收窄;(3)7月份前两周47城销量比6月同期增长3.92%,比去年同期减少11.74%;(4)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比增长0.4%,就全年来看18重点城市可售量目前一直处于横盘震荡阶段,同时我们也注意到一线城市库存相对较为紧缺,如北京上海深圳等地可售量一直处于低位震荡,供给相对紧张,而二三线则相对较为充裕,另外根据我们统计的11城可售量及销量推算目前11城的去化周期为9.6个月左右,较前期有所下降;(5)上周18重点城市成交均价备案数据环比上涨5.2%,主要系受到深圳上周房价因结构性因素大涨21.1%影响所致,同时我们注意到统计局公布的前6月房地产市场运行数据显示,全国新建住宅成交均价已连续4个月呈现环比下降趋势,显示了房价上涨的趋势有所抑制。

行业投资策略

1、我们6月初中期策略谨慎、6月25日傍晚翻多,整个行情的演绎基本符合我们的预期;

2、6月25日傍晚翻多的逻辑是“SHIBOR风波”退潮的估值修复,至少应把“SHIBOR风波”引发的情绪极度恐慌所造成的那部分杀跌修复回来,但也不可能完全修复,毕竟阴影留下了,所以我们认为即使“SHIBOR风波”退潮,若没有新的催化剂,地产股价在中短期虽然反弹很确定,但高度是难以回到5月底的位置的,预计以6月25日收盘价为起点,地产股指数的反弹高度为10-15%,主流地产股的反弹高度为15-20%;

3、若不考虑新催化剂情况下,截止7月11日收盘,地产股指数及主流地产股基本反弹到位,其中地产股指数14.74%,万科上涨21.81%、招商地产29.14%、华夏幸福23.78%、荣盛发展28.97%、阳光城31.47%;

4、我们认为短期再往上,已进入博弈政策会放松阶段,核心是“再融资”放开。

若“再融资”确定放开以及支持首次置业的实质性政策细则、棚户区改造的具体优惠政策能较快出台,地产股的反弹还可再看高一线(但截止目前为止,这些催化剂仍停留在“传闻”阶段,扑朔迷离,既无法证实、亦无法证伪);

5、博弈“政策放松”阶段推荐如下品种:招万金、荣盛、幸福、中天、华业、滨江、中航、环球、中南等。