万科A2015年半年报点评:新业务逐步落地、探索金融化

净利润增速相比一季度有明显改善:8月17日公司发布半年报,上半年实现营业收入503亿元,同比增22.72%,归属于上市公司股东的净利润48.46亿元,同比增0.77%,公司每股基本盈利为0.44元,同比增长0.5%,结算净利润率为9.60%,较去年同期有所下降。受结算均价下降的影响,房地产业务毛利率为21.04%,同比减少0.84%。净利润(含少数股东权益)的增速还高于营收增速,但上半年一批合作比例较高的项目进入结算(合作权益方占比超过35%的项目超过20个),导致净利润中归属于少数股东的比例大幅上升。

剔除高基数影响后销售增速符合预期:公司1-6月累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元,同比分别上升9.9%和9.0%。剔除2014年1月(因银行贷款审核时间拉长导致上一年意向金额到1月才确认销售金额,基数很高)的影响,销售额同比增速为18.4%。尽管销售增速自2013年起逐年放缓,但销量仍创历史新高。从区域来看,公司四大区域占比较为均衡。

谨慎拿地导致权益建筑面积有所缩水:上半年公司新增项目26个,权益建筑面积约507.5万平方米,权益总地价约202.2亿元,均价3984元/平方米。鉴于目前市场仍处在去库存阶段,公司上半年投资强度为0.20,较去年同期有所反弹,但仍维持在历史低位。公司目前规划权益建面仅能维持两年多时间,未来与万达的合作及批量拿地值得期待。

负债水平继续维持低位:公司上半年末持有货币资金446.1亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元。

剔除预收账款后的资产负债率为38.86%,较2014年底减少2.59%。公司净负债率为15.76%,资金利用效率比14年有了明显恢复,净负债率水平依然维持在历史较低水平。

积极拓展地产延伸业务,开启房产金融化时代:上半年公司物业管理收入占比3.7%,比2014年末增加2.33%。公司成立万科物流地产发展有限公司,开发贵阳、武汉两个物流地产项目,积极探索消费、产业、养老、教育、度假、物流地产以及装修与智能家居、租赁公寓、建筑产业化等地产延伸业务。金融方面,公司以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs,未来公司将积极探索证券化产品,盘活存量资源,提高资金利用效率。

维持推荐评级:我们预计公司15-17年EPS分别为1.55、1.77和1.98元,维持推荐评级。

风险提示:销售增速放缓,新业务拓展缓慢。