恒大地产:主业强劲,新兴产业证券化加速

我们于5月5日发布公司基本面研究的深度报告《鸿业远图,鹏程万里》,在报告中我们提出“香港资本市场正在发生有利于公司的深刻变化”,并认为“大陆资金主导香港市场将是未来趋势,港股风险偏好会进一步上升,估值体系、投资风格将进一步向A 股靠拢”,以此为基础,我们作出判断——

在过去几年境外资金主导下的香港股市,投资者高估了中国房地产行业的风险、低估了中国房地产行业的韧性,低估了中国人对新经济的梦想和追求,因此放大了恒大财务高杠杆的负面、放大了恒大积极探索新兴产业的不确定性、忽视了其所布局的新兴产业的广阔前景; 公司具备创新型企业所具备的浪漫基因和创业精神。简单地将公司视为一家地产企业是不合适的,估值时应对公司在践行中国梦、拥抱新兴产业所做的伟大探索给予充分溢价。

我们仍坚持这一观点,但是“陆资主导港股”需要时间来逐步实现(所有人都始料不及的“股灾”拖慢了这一进程),因此,恒大作为一家主业强劲、积极尝试多元化业务的创新型公司,其价值犹如璞玉一般需要时间细细雕琢,其拥抱新兴产业所带来的估值溢价会随着各项业务跨越式的发展和“陆资主导港股”的推进而逐步得到体现。我们维持《鸿业远图,鹏程万里》对公司的盈利预测、维持《鸿业远图,鹏程万里》对公司长期价值所作判断、维持“买入”评级。

深度报告发出以来,公司表现亮眼:大手笔在二级市场上回购、销售强劲增长、积极拿地、新型业务资产证券化加速、获得AAA 级境内发债主体资格并发行200亿规模公司债,基本面发生了深刻而积极的变化。现将公司近三个月来基本面发生的重大变化梳理和分析如下——n 大手笔回购是对自身价值被低估的积极回应,对于提振市场信心、稳定股价有积极的意义。

7月8日,为稳定资本市场信心,恒大拉开新一轮大手笔回购股份的大幕:7月8日至7月28日期间,恒大共斥资43.17亿港币,在二级市场上回购9.32亿股,平均价格为4.63港币/股。在此期间,股价也从最低点的3.04港币攀升至5.32港币,涨幅达75%。

另外,本次回购是经6月12日股东会批准,公司有权回购不超过总股本10%的股份,现已回购9.32亿股;另外,根据公告公司将于9月18日召开股东特别会,审议“撤销现有回购权并新授权回购当日总股本10%的股份”相关议案,即公司至9月18日之前仍可凭借旧有授权继续回购不超过6.32亿股,若新议案通过股东特别会后将拥有不超过总股本10%股份回购的新授权。

我们认为,大举回购是公司对于自身价值被低估的积极回应,是对公司业绩及未来发展期望的充分肯定,同时也是对投资者的有力保护,对于提振市场信心、稳定股价有积极的意义。

销售强劲,全年目标有望超额完成。

2015年6月公司销售维持强劲增长势头:合约销售金额约为247.5亿元,同比+89%、环比+48%;合约销售面积约为286.2万方,同比+82%、环比+21%;合约销售均价为8645元/平方,同比+3.6%、环比+22%。上半年公司累计合约销售金额871.1亿元,同比+26%,创下公司半年销售业绩新高;合约销售面积1138万方,同比+16%;合约销售金额7656元,同比+8.2%。

截至上半年,恒大的全年销售目标的完成率为58%,若继续保持增长的势头,全年目标超额完成应是大概率事件。我们一直认为,战略及管理两大核心竞争力是销售逆市高增长的源泉;恒大地产有充足的土储作为保障,出色的管理、清晰的战略及灵敏的反应机制是实现地产业务的高速增长的保证。我们继续坚持在深度报告中的预判:公司将顺利完成1500亿元销售目标,并有望冲击2000亿;若实现,恒大地产将会成为15年“增速最高的千亿级房企”。

积极拿地,快速周转在房屋销售取得优异成绩的同时,公司也采取了较为积极的拿地策略:上半年恒大拿地总额达172亿元,位居大型房企首位,5月以来在厦门、南宁、成都、汕头等地通过招拍挂、收购其他公司股份或物业等渠道获得逾10个项目,新增建面预计约500万方。

另一方面,公司仍然保持高周转,在6月份新开盘的10个项目中,上半年拿地的就有7个。充足的土储加上高周转的策略,为公司的高速发展打下了良好的基础。

足球、文化、矿泉水相继申请挂牌,新兴产业证券化加速推进。

与香港投资者“看衰”恒大多元化的观点不同,我们认为“因应中国经济转型以及房地产大周期变化,公司及时拥抱新兴产业,所布局领域未来十年均有数倍增长空间”,“在新兴产业积极探索、大胆布局,助力国人园足球梦、健康梦、文化梦、食品安全梦,均彰显出优秀的创业和创新基因”,“站在转型中国的角度看,公司各项业务的估值均具备较大想象空间”,“有分拆上市的想象空间”。公司7月2日、21日三条公告,宣布“恒大淘宝足球”、“恒大文化”及“恒大矿泉”三个子版块已申请在新三板挂牌,加上此前布局医学整形并已借壳上市,公司新兴产业证券化正加速推进。

一方面,实现挂牌将让相关子版块进一步加强巩固法人治理结构,提高股权流动性,有助于引进战略投资者,提升企业形象,实现业务的可持续发展;另一方面,恒大子版块业务与民生直接挂钩,未来有着巨大的市场和发展空间,且需求高速增长,借助资本市场力量在短时间内有望实现快速跨越式的发展,对公司整体市值的增长起到积极的助推。

发债获得AAA级境内主体评级,200亿元公司债有效改善债务结构、降低融资成本。

6月17日公司公告获得证监会批准发行不超过200亿境内公司债,信用评级为AAA 级(评级公司为中诚信、大公国际和联合信用)。我们在深度报告《鸿业远图,鹏程万里》中提出“香港股市的投资者高估了中国房地产行业的风险,低估了中国房地产行业的韧性,低估了中国人对新经济的梦想和追求,因此放大了恒大财务高杠杆的负面”,本次获得境内多机构AAA 级发债主体评级,再一次有力地证明了这一论点。我们认为,随着恒大愈来愈被境内投资者认可,其债务杠杆有望进一步下降,利于公司长远发展。

截至目前,200亿公司债已发行完毕。

6月18日第一批公司债发行,额度为50亿元,利率5.38%,期限5年; 7月7日发行第二批公司债,分为两个品种:68亿元为期4年利率5.30%,82亿元为期七年利率6.98%。

200亿公司债的发行将有效补充公司的短期流动性,提高长期债务占比,优化债务结构。