万科A:业绩增速或见底回升

核心观点:

1.事件2015年4月27日,万科发布15年一季报。

2.我们的分析与判断。

(一)净利润大幅下降主因是结构性因素。

公司 15年一季度实现营业收入88.94亿元(-6.35%),实现归属于上市公司股东的净利润6.50亿元(-57.49%)。主要是两个原因,其一是公司在一季度结算规模占比很低,报告期公司实现竣工面积86.7万方,仅占预计竣工量的5.5%,结算金额下滑9.2%,制约了结转收入的增速;其二是公司在去年同期结转项目的净利率比全年水平高出50%(高毛利项目占比偏高),而今年一季度结算项目毛利率一般。尽管公司认为一季度业绩对预测全年利润的参考意义不大,但预计市场会对万科15年的业绩会更趋谨慎。

(二)拿地谨慎新开工积极彰显稳健风格。

报告期公司坚持审慎的拿地策略,仅新增权益建筑面积170万方,平均楼面地价4769元每平米,相比去年均价增长9%,表明公司对土地成本控制得力。新开工方面,一季度实现开工面积559万平方米,占全年新开工计划的33.2%。相比去年新开工情况(同比下滑18.9%),一季度新开工表明了公司对于下半年市场的乐观态度。

(三)销售单价下滑新业务值得期待。

一季度公司销售面积同比下降4.7%,销售金额下降14.6%,销售单价明显下滑。往未来看,尽管我们认为公司销售的弹性依然存在,但是受制于刚需产品占比较高,对于改善型产品的溢价空间公司受益并不明显。在新业务拓展方面,公司正在积极实施0到1的探索,目前在消费地产、物流地产、小微企业产业园方向均取得了一定的突破,今年公司在这方面的看点值得期待。

3.投资建议。

短期来看,公司净利率下行到了拐点,中长期看好公司的转型和成长空间。我们维持公司的盈利预测,预计15-16年的EPS 为1.55、1.77元,维持公司推荐评级。

4.风险提示。

地价上涨房价滞涨局面超出预期、公司销售乏力、转型进度慢。