银行业动态点评:房地产信贷放松,期待货币政策配合

事件:央行、银监等部委联合发文,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%;缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。财政部同时发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。点评:

房地产政策大幅放松。

房贷政策是信贷政策重要部分,也对房地产价格走势影响重大。本次房地产政策较2014年“930”再度大幅放松,体现在:

首套房公积金贷款最低首付降低到20%;

首套房已结清房贷,再次购买申请公积金贷款降低至30%;

鼓励商业银行发放公积金+商业贷款组合,第2套房首付比例降低至40%;

个人住房转让免征营业税年限5改成2,房产交易成本大大降低。

房地产政策为何放松?

2015年经济数据堪忧,经济增长动力疲弱:今年前两个月工业增加值增速同比下降至6.8%,对应一季度GDP增速可能跌至7%以下,制造业投资增速、固定资产投资增速同比环比均表现为下滑,当前经济形势需要政策托底,房地产放松政策已经呼之欲出了;

从房地产供需关系来看,当前可能已具备放松条件:高库存压力下,房产的供求关系逐渐从过去供应紧张到需要放松购房需求以消化库存, 房价暴涨时代已结束;

本届政府对房地产市场整体出发点也是市场化导向,减少政策调控,本次放松也可视作房地产调控政策的常态化;

房地产资金链条长,涉及面广,是金融风险的重要源头之一,放松房地产政策对降低当前整体经济的系统性风险应有正面意义。

放松效果如何?信贷政策影响力有限,还看货币政策配合。

自从2014年930政策出台以来,商业银行新增按揭贷款占比新增贷款略有上升,但按揭贷款余额同比增速并未出现回升,从2015年新增贷款数据看,以按揭贷款为主的新增个人中长期贷款也并未反弹。房地产政策放松无疑利好房地产销售,但缺少进一步的降息降准政策配合,信贷政策的影响我们认为有限。结合当前房价收入比、房地产住宅供应存量以及人口结构的变化等因素,房地产市场难以出现2008年政策放松的效果。

银行将如何应对?房贷利率折扣可能略有下降,议价空间有限。

本次房地产放松政策的一大特点是鼓励商业银行做公积金与商业组合贷款,且二套房首付比例下降至四成,这一新规有助于释放部分改善型住房需求,对银行而言有利于“量增”。

但量增未必价减,主要还是货币条件限制,且按揭贷款收益率低,在负债成本难降的前提下,客户购房利率的议价空间有限。

对银行业和银行股影响几何?

政府出台房地产放松政策,对减轻经济下行压力具有正面作用,从房地产资金链条看,对降低系统性金融风险也具有释缓的效应,从这个角度看,对银行正面利好;但放松房地产信贷对银行偏中性,但未来按揭业务占比有望上升。

政策出台后有望继续推高市场情绪,对银行板块具有积极的提振作用,银行板块作为A股最有估值优势的板块,也有望继续估值修复行情。建议积极配置。

个股上推荐兴业、浦发、平安和中国银行。