新型社区专题研究:彩生活即将上市,高估值物有所值_股票频道

行业观点

彩生活即将上市:近期花样年控股旗下的彩生活服务集团分拆上市,已完成招股,6月30日将在港交所上市交易,交易代码01778。彩生活本次发行2.5亿股,其中香港发行2500万股,全球发行22500万股。最终发行价为3.78港元。扣除发行费用后,预计总共募集资金约为8.48亿港元。彩生活发行后的总股本为10亿股,相当于发行估值37.8亿港元。2013年归属母公司股东净利润为4437万元,发行的静态PE为68.34倍。奇虎360认购1000万美元成为基石投资者。

看好新型社区发展机遇:我们在5月31日发表的专题报告《看好新型社区发展机遇》中,对互联网渗透加速背景下的新型社区做了详细深入的分析。我们指出,社区和物业在互联网的改造下正发生着深刻的变化,而这个变化带来的机遇并不完全属于BAT,花样年这类新主角涌现。

管理面积高速扩张,规模效应明显:从管理面积上看,彩生活过去三年的扩张速度为年化120%,属于强势扩张的物业公司。2013年净利润相对于2012年没有增长主要原因为筹备上市所发生的2285万元的上市开支。若考虑非经常项目前利润增速,2011-2013年,利润增速达到50%,而同期的复合收入增速为26%,规模效应明显。公司未来报表中的“租赁、销售及其他服务”是未来利润增长的主要亮点,其具备互联网色彩的增值业务也体现在这个项目中。

预计上市后将保持高速增长,高估值物有所值:我们预计彩生活2014年的管理面积将扩张一倍以上,达到2亿平米,未来两年内的扩张速度也将保持同样的力度。考虑到2013年全年的上市开支较高以及业务本身的规模效应,我们认为未来两年其利润增速有望达到甚至超过其扩张增速。所以发行的高估值物有所值。

投资建议

重申投资逻辑:我们强调新型社区的大机会并不在BAT,而在于拥有更多线下能力和社区行业积累的新参与者,这也是我们最重要的投资逻辑。在这些新参与者中,我们应该选择更具有平台战略规划以及更有能力成为平台的参与者。