荣盛发展:销售及资金状况改善可期,战略聚焦京津冀

公司公布2014年年报,实现营业收入231亿元(+21%),净利润32亿元(+11%),EPS1.70元,ROE26.08%,同比减少4.4个百分点;拟每10股派发现金红利2元(含税),送红股4.5股,以资本公积金向全体股东每10股转增5.5股。

投资要点:

收入增速放缓且毛利率下滑,导致业绩增速放缓。(1)14年二三线市场低迷使公司当期销售增速放缓,并影响了当期结算,收入增速21%,不过去3年40%以上的高增速相比明显降低。(2)毛利率下滑2.1个百分点至33.3%,其中房地产结算毛利率下滑2.3个百分点至32.8%,结算均价6264元/平米,同比上涨7%,土地等成本涨幅更高致毛利率不升反降。(3)三费占比5.9%,同比略升0.1个百分点,维持较好水平,不可资本化借款增多导致财务费用增加较多。

受14年二三线市场低迷影响,销售增速放缓,资金压力上升,新开工及拿地均减少。实现签约销售283亿元(+5%),销售均价6060元/平米(-2%),销售回款248亿元(+1%);年末净负债率129%,较年初上升11个百分点,现金-短债缺口94亿元,较年初增加38亿元;全年实现新开工面积446万平(-27%),新获取项目建面259万平(-55%)。

预计15年受益于楼市回暖,公司销售有望明显改善;公司拟注册发行49亿元中票及定增募资57亿元,在上市房企融资放开的背景下我们认为成功实施的可能性大,资金状况有望显著改善,发展将再度加快。15年公司计划销售回款305亿元(+23%),新开工449万平(+1%),新获取项目建面750万平(+190%)。

发挥自身优势顺势而为,战略聚焦京津冀区域。公司总部位于廊坊,现有储备中(不包括意向项目)河北省占比1/4,廊坊占比10%。14年初以来在霸州、香河、廊坊市区等地招拍挂拿地1539亩,通过签订合作协议等方式初步锁定廊坊新兴产业示范区、香河县、永清县的三个项目共计1.35万亩,为后续发展抢占先机。

预计15-17年EPS1.95/2.26/2.63元,PE9.7/8.4/7.2倍,RNAV11.99元。公司作为二三线城市普通住宅开发龙头,在持续降准降息及政策放松带来楼市回暖的背景下,销售有望明显改善;拟注册发行49亿元中票及定增募资57亿元,资金状况有望显著改善,且市值管理动力提升,年报“高送转”释放信号;此外,公司还显著受益于京津冀一体化,旗下房地产基金拟在新三板挂牌。考虑到行业整体估值水平的提升及公司基本面改善预期,提升6-12个月目标价至23元,对应15年PE12倍,维持“推荐”评级。