302个城市土地市场(2015年2月):地市整体低迷,结构性特征明显

受春节因素影响,2月地市推出、成交环同比均大幅下滑。2月全国302个城市推出建面1.04亿平(环-43%/同-46%),成交0.60亿平(环-43%/同-49%),出让金819亿元(环-53%/同-53%)。1-2月累计成交同比大幅下滑5成,与供地量减少有关,此外开发商拿地意愿仍未见明显恢复,累计推出2.84亿平(-40%),成交1.65亿平(-50%),出让金2572亿元(-51%)。

1、分用途看,住宅、商业用地成交降幅均较大,溢价率均回落至低位,反映开发商拿地意愿仍较弱,住宅用地溢价率仍高于商业;2、分城市类型看,各线城市成交均大幅下滑,一线城市去年一枝独秀,基数高,今年以来成交同比表现随大市调整,其真实情况仍最好;3、分区域看,环渤海表现仍最好,京津冀一体化利好持续显现。

1月流标率环比明显下降,主要由于供地量环比大幅减少,需求端难言改善。流拍数据完整的25个城市住宅、商业用地流标率5.3%、2.3%,环降6.5、7.2个百分点。

住宅用地:(1)各线城市溢价率环比均回落,一线城市仍最高;(2)仍代表城市住宅地块成交价格看,一线城市京、沪地块价格有不同程度上涨,二线城市天津、杭州、武汉、重庆地价以持平为主,三四线城市扬州、惠州地价相对稳定。

从42个主要城市近3年(2012-2014年)住宅用地累计销供比来看,4个一线城市均大于1,供地相对不足;22个二线城市平均值0.76,其中供求平衡及供应不足的城市主要位于东部沿海经济发达区域,而供应偏多的主要位于中西部及东北;16个有数据的三四线城市平均值0.76,我们推断三四线整体供地过剩程度可能更严重。

从上述各城市2014年住宅用地销供比的同比变化来看,一线城市供地不足状况无明显发化;二线城市中,半数以上城市供地相对减少,包括武汉、重庆、贵阳、成都、南昌、长春、沈阳等供应整体偏多的城市,表明其供求正趋于均衡,而西安、郑州、哈尔滨、南宁等供应过多的程度仍在上升,需要关注风险;16个三四线城市中,半数以上供地相对增多,三四线城市去库存进程仍未有起色,与潜在供应能力过多有关。

目前的楼市回暖只是结构性的,一二线城市回暖,三四线整体仍低迷。土地市场也呈现明显的结构性特征,土地相对稀缺的一线城市热度高,地价持续回升;二线、三四线城市成交仍低迷,但地价相对稳定。在楼市预期向好趋势已确立的背景下,未来很难指望地价会有进一步下调,由于地价相对于房价调整不充分,我们认为在行业去库存没有充分完成之前,开发商补货意愿不会有明显提升,土地市场整体仍将延续低迷态势,不利于行业投资的企稳回升,这也意味着行业政策环境将继续宽松。