房地产行业2015年投资策略:短享繁荣,长思变革

2015年国内房地产有望迎来小周期繁荣,但繁荣程度将不如从前。

我们多年以来总结出的行业小周期规律预计在2015年依然有效。2014年,行业先经历了急剧的小周期衰退,然后在货币放水及政策放松驱动下逐渐复苏,复苏的标志是政策见底、流动性见底及销售面积累计同比增速见底。我们预计2015年下半年行业有望迎来繁荣小周期,典型标志将是70大中城市房价指数或百城指数同比转正,并将伴随着房地产投资和新开工累计同比增速持续数月改善、地王增多、舆论对房价上涨的负面报道增多。预计2015年全国新建商品房销售面积同比增长6%、销售额同比增长7%、房地产投资同比增长10%、房屋新开工同比增长4%。从增速上看,2015年的繁荣程度将远低于2010年、2013年。

在小周期繁荣阶段,地产股整体超额收益或低于2014年。

根据我们多年研究和总结,但凡在小周期繁荣阶段,地产股的整体超额收益总是逊于复苏阶段,主要原因:①在小周期复苏阶段,地产股在货币放水和政策放松的双面驱动下暴涨,股价或已提前反映了繁荣预期;②步入繁荣阶段后,宏观环境改善,货币放水及政策放松的力度减弱,由于货币和政策是驱动地产板块超额收益的最核心变量,当放水、放松力度减弱后,板块超额收益当然会收敛;③在小周期繁荣阶段,宏观经济回暖,A 股风险溢价降低、风险偏好上升,产业链及有“梦”的新兴产业会更受股票投资者青睐,而地产由于高增长阶段已过,“梦”不够大,在经济回暖后,配置上的比较优势反而减弱。

三面共振+资金博弈,春季行情仍有望爆发。

预计地产板块在春季仍有望处在货币放水、政策放松、基本面复苏三面共振的有利环境中,有可能在春季再爆发一波较大行情,理由:①行业目前仍处在小周期复苏阶段,小周期繁荣的特征尚未出现,预计到春季这种特征还不会明显;②目前经济仍疲弱,预计春季也难以迅速好转,市场对货币放水及房地产政策继续放松的预期仍会十分强烈;③银行在春季的信贷额度也相对宽松;④楼市一般在春节后都有“年终奖效应”,往往有小阳春;⑤股市当中,无论存量还是增量资金,目前对地产股的配置还不算特别高,估计公募基金目前仅是标配。

中长期看,投资机会将由“行业集中度提升”及“改革、转型”驱动。

预计行业步入小周期繁荣阶段之后,改革、转型有望重回主流视野,在行业高增长时代已逝的大背景下,地产股投资机会将由“行业集中度提升”及“改革、转型”驱动:①龙头白马将受益于行业集中度提升,从而获得若干年的持续成长;②一些国企地产股,有望在”国企改革”推动下释放出增长潜力;③一些房企或将趁着行业小周期繁荣,加速去库存、回笼现金,兼并收购新兴产业,这将提升股票的想象空间、提升估值。

春季仍建议超配,既看好龙头、白马,亦看好改革、转型。

综上所述,虽然我们判断2015年地产股整体超额收益可能逊于2014年,但至少在春季我们仍建议超配,在“货币继续放水预期犹存”的阶段,超配建议还不会变。推荐组合①龙头白马:保利、万科、招商地产;②国企改革:天健集团、格力地产、中粮地产;③转型:中天城投、苏宁环球;④区域概念:泰禾、华夏幸福。

风险。

①货币继续放水预期被打破;②以大金融为代表的大蓝筹在A 股市场纷纷开启大规模定增。