房地产行业-对国土部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》的点评:建设用地总量控制,盘活存量提高效率

核心要点:

1、事件。

9月25日,国土资源部网站报道,国土资源部于当日召开了新闻通气会消息,于日前制定下发《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。

2、我们的分析与判断。

(1)总量上控制建设用地规模,盘活存量、提高利用效率。

指导意见提出要严格控制城乡建设用地规模,逐步减少新增建设用地规模,着力盘活存量建设用地,有序增加建设用地流量,提高建设用地利用效率。

过去几年城市开发以摊大饼的形式扩张,造成了大量的农地占用以及群体性事件,推进用地集约用地是国土部一贯的思路。

(2)对工业用地影响:价格将提高,比例将降低。

意见提出要“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格,优化居住用地和工业用地结构比例。”在地方政府经济竞争中,依靠低价的工业用地招商引资一直是重要的方式之一,造成我国工业用地利用效率低,体现为工业用地供应比例高,容积率低,价格低,我国工业用地比例远高于发达国家,价格约为住宅用地七分之一。

指导意见提出“到2020年,单位建设用地二、三产业增加值比2010年翻一番,单位固定资产投资建设用地面积下降80%,城市新区平均容积率比现城区提高30%以上”。

集约用地最主要的就是提高工业用地的利用效率,未来工业用地的价格将逐步提高,供应比例将逐渐降低。

(3)对住宅市场影响:影响有限。

国土部官网报道文章并无对住宅用地的具体表述,但观点地产网报道,意见包含“适度增加城区人口100-300万的大城市新增建设用地,合理确定城区人口300-500万的大城市新增建设用地,从严控制城区人口500万以上的特大城市新增建设用地。”根据年初国土部的表态,明确特大城市原则上不新增的建设用地不包括居住用地,因此,我们认为指导意见对住宅用地的供应控制影响有限。但需注意工业用地的集约利用,可能将工业用地进一步转换为住宅用地,以及住宅用地可能提高容积率,从而增加供应。