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地产|销售复苏投资下行,政策发力跨境承压:2022年9月宏观数据点评

来源:金融界 作者:中信证券 2022-10-25 08:27:13
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(原标题:地产|销售复苏投资下行,政策发力跨境承压:2022年9月宏观数据点评)

来源:金融界

作者:中信证券

行业整体下行的趋势并未结束,但政策也有能力有效避免基本面的系统性风险。我们看好融资渠道通畅,且境外融资占比可控,2021年四季度以来拿地比较积极的公司,因为这类公司最有可能出现盈利能力的上行和市场份额的提升。

▍销售延续弱复苏态势,预计市场有序恢复。

2022年9月,全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降14.2%和16.2%,较8月单月降幅分别收窄5.7和6.4个百分点;2022年前9月,销售金额和销售面积累计同比分别下降26.3%和22.2%,较前8月累计降幅分别收窄1.6和0.8个百分点。10月以来,新房及二手房销售分化继续增大,10月前23日,我们跟踪的42个样本城市新房网签套数同比下降27.7%(9月同比下降9.7%),14个样本城市二手房网签套数同比上升43.1%(9月同比上升22.1%)。由此可见,2022年下半年不断出台的稳定市场需求政策,尤其是按揭贷款利率的下降,对刺激销售有明显的正面作用。我们预计,2022/2023年,商品房年销售额降幅将分别达到19.0%和2.7%。

▍开发投资继续下降,预计投资下行仍将持续一段时间。

2022年9月房地产开发投资同比下降12.1%,较8月单月降幅收窄1.7个百分点,系5月以来降幅首次收窄,前9月开发投资累计同比下降8.0%,较前7月降幅扩大0.6个百分点。总体而言,开发投资在低基数的情况下仍然明显下降。从拿地角度来看,土地出让的总体走势和结构变化,都意味着投资复苏仍需要较长的时间。企业的融资渠道尚不通畅,有意愿新进入房地产开发领域的公司也比较少。我们预计,2022年全年房地产开发投资将同比下降8.6%。

▍期待保交付继续发力,新开工热情依旧不高。

2022年前9月房屋竣工面积同比下降19.9%,较前8月21.1%略有收窄。2022年9月单月住宅竣工面积同比下降6.1%,是连续两个月降幅在10%以内,说明保交付的政策取得明显进展,存量问题正得到积极化解。相比之下,新开工面积降幅更大,2022年9月单月住宅新开工同比下降43.9%,拖累前三季度新开工同比下降38.0%。原材料价格和产品价格都有向下趋势,企业融资渠道尚未明显放松,企业新开工热情仍然低落。

▍9月房价继续下降。

9月份,70个城市中新房和二手房价格下降的城市分别上升4个和5个,分别达到54个和61个。其中,连续3个月新房价格同比环比均下降的城市数量达29个,较8月增加6个。一线城市新房和二手价格继续微涨,二三线城市则延续房价下降势头,且降幅进一步扩大。我们认为,核心城市新房定价上涨的原因是放开限价,而不是需求旺盛。行业景气度仍然很低,需要政策持续出台支撑弱复苏。

▍风险提示:

跨境融资可能面临持续压力。房地产行业的境外融资是常态,到2022年中期,外币负债占8家大型样本房企有息负债的17.7%。其中3家港股上市公司的外币负债占有息负债比例达到32.2%。人民币汇率波动和美国加息给企业的境外负债带来新的挑战。固然很多企业都有开展套保,但企业存量境外债务到期后续借的成本可能较高。房地产销售受局部疫情等因素影响,在11月份下滑的可能性。

▍行业整体下行,行业格局剧变,看好盈利能力和市场份额上升的企业。

我们认为,行业整体下行的趋势并未结束,但政策也有能力有效避免基本面的系统性风险。我们看好融资渠道通畅,且境外融资占比可控,2021年四季度以来拿地比较积极的公司,因为这类公司最有可能出现盈利能力的上行和市场份额的提升。

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