增业绩控负债 年仅9岁的新力控股赴港IPO

（原标题：增业绩控负债 年仅9岁的新力控股赴港IPO）

近两年港股迎来了房企上市潮，前有正荣地产、美的置业先后在港交所敲钟，后有中梁控股、海伦堡地产递交招股书，近期地产黑马新力控股集团有限公司(下称“新力控股”)也正式开启上市之路。

5月24日，新力控股向港交所递交了招股书，值得提及的是，若此次上市成功，年仅9岁的新力控股将成为最年轻的内房股。

事实上，外界对于新力控股IPO一事揣摩已久。早在2018年年底，曾有消息传出新力控股即将赴港IPO，彼时其相关负责人对外予以否认。此外，今年3月原仁恒置地集团副总裁王炎加入新力集团任副总裁兼首席财务官，业内也有观点认为此次新力控股对财务、融资组织架构大幅调整的主要原因可能是为IPO做准备。

如今，一切提上日程，新力控股正式递交招股书。根据招股书披露，本次募资所得款项净额，新力控股将用于为现有项目融资、偿还有息负债及补充一般营运资金。

业绩成倍增长

招股书显示，2018年新力控股实现销售额887亿元，距离千亿仅有一步之遥。而事实上，新力控股从成立至今只有9年，9年前其仅是偏居江西南昌的一家名不见经传的小房企。

公开资料显示，新力控股于2010年在江西南昌成立，从南昌发家逐渐走向全国。据媒体资料，2010年8月新力控股一举夺得地王地块，也就是新力空的第一个项目新力帝泊湾。此后，新力控股一发不可收拾，迅速布局南昌各大热点区域。

如今，9年时间过去，新力控股再也不是当年别人眼中的小房企，其发展速度快的惊人。招股书数据显示，2015年新力控股的销售规模仅为45亿元，2016年至2018年间分别实现合同销售额161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅分别为258.4%、165.4%和107.3%。

此外，2016年至2018年，新力控股实现收益分别为22.23亿元，52.41亿元、84.15亿元，年复合增长率为96.6%。值得注意的是，与同在排队的内房股中梁控股、奥山控股、海伦堡相比较，新力控股96.6%的年复合增长率仅次于中梁控股。

甚至于与早年登陆港股的房企正荣地产、弘阳地产相比较，新力控股的营收增速也是较高的。据《投资者网》统计，正荣地产的营收年复合增长率为21.86%，而弘阳地产这一数值仅为1.73%。

期内，新力控股的净利润也有大幅的增长。2016年至2018年三年间，新力控股分别实现净利润1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元，复合年增长率达到了105.9%，盈利水准在三年间连续翻番。此外，三年间新力控股的毛利率也在逐年提高，从2016年24.7%升至2017年33.7%，再进一步提升至2018年的37.3%，远高于行业水平。

《投资者网》注意到，新力控股的快速发展与其独特区域深耕模式分不开。譬如南昌，招股书披露，截至2019年3月31日，新力控股权益土地储备约为1480万平方米，其中有高达52.6%比例的土地储备位于江西省，更有42.8%位于南昌市。

继南昌之后，新力控股将这样的模式在惠州进行复制。2016年8月，新力控股成立深莞惠城市公司，率先进入惠州市场并迅速开拓市场，截至2018年年末，新力控股在惠州项目拓展至21个。招股书显示，新力控股目前位于惠州的土地储备约占22.8%，仅次于碧桂园。

当然，在深耕的同时，新力控股也积极向全国扩张，更是于2017年6月将总部搬至上海。截至目前，新力控股已拓展至长三角地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及中国其他区域，权益土地储备达1480万平方米。

财务持续改善

当然，不可忽视的是，伴随着规模扩张和业绩发展，新力控股与其他处于扩张中的房企一样，不可避免地也面临着负债问题。

数据显示，2016年至2018年新力控股的净负债率分别为190%、270%、240%，高于行业平均水平。此外，三年间，新力控股的流动负债总额分别为137.58亿元、366.28亿元和595.49亿元。对此，业内有观点认为，未上市的房企净资本负债率高是通病，较为正常。

不过，值得提及的是，新力控股自身也意识到这一问题，并积极采取各种措施控负债。2016年至2018年，新力控股一年内到期的负债分别为30.0亿元、92.5亿元及92.2亿元，可以看到的是，短期负债近两年较为稳定，甚至2018年略有下降。

从长期负债来看，新力控股2016年至2018年长期债务分别为34.4亿元、73.4亿元和128.8亿元，其中2018年的增幅约为73.4%，较2017年的116%有较大程度的下降。此外，2018年新力控股的有息负债率为11.9%，相较于2017年的19%，下降了8个百分点。

而在资金方面，2018年新力控股的经营性现金流为17.2亿元，而2016年及2017年这一数值分别约-20.37亿以及-65.47亿元。此外，2018年新力控股现金及等价物达到70.8亿元，较2017年的28.8亿元增长了145.83%，这无疑增加了稳健性。

此外值得一提的是，新力控股在2018年12月的合约负债(即预售房款)达402.0亿元，较2016、2017年的71.2亿元与200.6亿元更是翻了数倍。这意味着新力控股拥有更多可灵活运用的资金，获取资金能力与风险控制能力得到极大加强。

当然，资金端的改善离不开新力控股的高周转模式。据媒体报道，新力控股采用“120天启动项目、180天达到预售标准”高周转开发模式来保证现金流。

与此同时，新力控股也在减少成本开支，提高成本管控的效率。2016年至2018年新力控股的销售成本占总营收的比重分别为75.3%、66.3%、62.7%，呈逐年下降的趋势；而已售每平方米平均成本分别为4723元、5069元和4704元，平均成本占平均售价比分别为75.6%、66.4%及62.8%。

综上来看，快速发展中的新力控股也面临着高负债问题，不过从新力控股近几年业绩来看，其营收和净利润均成倍增长，这对于新力控股控负债来说是极为有利的。此外，今年3月，拥有20多年财务管理及投融资工作经验的王炎加入麾下，无疑对新力控股来说也将是一大助力。

（文章来源：投资者网）