房地产周报2021第7周：房贷利率上升、深圳上海再出楼市新规
类别：行业 机构：长城证券股份有限公司 研究员：陈智旭/高泽洋 日期：2021-02-24
地产板块上涨4.78%，于28 个行业中位列第8：春节后两个交易日大盘累计下跌0.50%，其中采掘、有色金属、商业贸易涨幅靠前，房地产板块上涨4.78%，于28 个行业中位列第8，表现持续低迷后本周有所反弹。板块估值方面，本周板块PE 估值小幅回升至9.32X，PB 估值回升至1.13X，PE 及PB 估值相对全部A 股折价幅度达62%及45%，若剔除银行股折价分别为75%及60%，折价幅度有所回升，但整体来看板块估值依然处于历史低位。个股方面，本周两个交易日板块涨幅前五为中房股份、全新好、市北高新等，中房股份及全新好录得两个涨停，均为小市值个股，市值不满50 亿。跌幅前五为华夏幸福、*ST 基础、*ST 新光等，其中华夏幸福终止定增购买玉汉尧33.34%股权复牌后跌停。本周主要公司除华夏幸福外普涨，华侨城A、世联行、大悦城涨幅靠前，分别上涨13.29%、11.54%及10.58%。
2 月全国首套贷款利率环比普涨，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，上海摇号采用计分制：1)根据融360 大数据研究院对全国41 个重点城市674 家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021 年2 月，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3BP 。2)深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，建立二手住房成交参考价格发布机制。机制以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595 个住宅小区二手住房成交参考价格。
3)“沪十条”实施以来首次新开的3 处楼盘，全部采用计分制优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5 年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个分数；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
春节周重点26 城成交同比维持上升：成交上，春节周重点26 城新房成交量同比维持上升，主要可能是去年同期成交仍受疫情影响，但升幅明显收窄，年初至今累计升122.2%。本周重点一二三线新房成交同比仅三线上升，年初至今累计同比分别为176.2%/98.2%/121.1%，一二线升幅明显回落。供给上，春节周重点9 城新增供给同比转负，年初至今累计升130.4%，升幅有所回落。截至本周末狭义去化周期10.24 个月，去化周期继续回升。
本周重点一二三线新增供给仅三线同比上升， 累计同比分别为131.4%/186.3%/90.8%。截止本周末一二三线去化周期6.26/10.16/10.96 个月，去化周期均有回升。
维持推荐评级：近期深圳发布二手住房成交参考价格，大部分楼盘参考价格明显低于挂牌价格，预计将在二手房信贷、交易等方面产生重要影响，此外根据融360 数据2 月重点城市房贷利率环比有所提升，政策端在三稳背景下对于房价上涨较快城市依然是偏紧的基调。二级表现有所回升，但估值仍处于历史底部区域，我们认为一方面从中长期来看，房住不炒、降杠杆有利于行业平稳发展，龙头公司优势凸显，毛利率水平有望逐步回升，另一方面短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，此外叠加市场风格呈现切换迹象，我们维持当前时点可适当积极的判断，个股上推荐两条主线1)财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2)二线优质标的世茂集团(合规要求部分公司无法覆盖)，此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行(未覆盖)等，物业相关公司永升生活服务(未覆盖)、招商积余(未覆盖)等。
风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
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