华侨城A(000069)2019一季报点评报告：周转提速预收高增长，零溢价拿地土储低成本扩张
收入结算稳健增长，高毛利水平行业领先
2019Q1公司实现营业收入79.20亿，同比增长25.69%，结算毛利率62.23%，相比2018年全年(60.35%)提升1.88个百分点；结算净利润率为15.77%，相比2018年全年(23.46%)下滑7.69个百分点。净利润率相对2018年全年有所下滑主要是2018年公司拿地扩张显著，带息债务增加，收入结算与当期利息支出不匹配导致财务费用率有所上升。
周转提速预收高增长，收入覆盖倍数大幅提升
受一二线城市新房销售回暖及公司加快推盘节奏的影响，一季度公司预收账款规模557.71亿，同比2018年一季度大幅增长75.8%，环比2018年年底增长31.9%。近四个季度预收账款对营业收入覆盖倍数为1.16，相比2018Q4(0.89)提升0.27，相比2018Q1(0.75)大幅提升0.41，公司已销售未结算货值大幅增长，未来业绩结算确定性进一步增强。
存货规模加速扩张，低成本拿地能力尽显无遗
2019Q1公司存货规模1798.92亿，同比2018Q1增长49%，环比2018Q4增长12.3%，拿地速度进一步扩张，根据一季报，报告期内公司新增土地储备9个，待开发建筑面积342.68万方，拿地城市包括济南、郑州、茂名、潮州、汕尾、深圳、西安。根据土地数据库，新增土地平均拿地楼面价仅2539.84元每平方米，除潮州科技园项目拿地溢价率2%外，其余土地都为零溢价率成交，低成本拿地扩张能力凸显。
盈利预测及估值
预计公司2019年至2021年实现营业收入579.87亿、702.26亿、825.31亿，同比分别增长20.45%、21.11%、17.52%；2019年至2021年实现归属母公司净利润128.87亿、152.77亿及186.18亿，同比分别增长21.68%、18.55%及21.87%。目前公司相对重估净资产折价约60%，在2014年至今的房地产小周期中，公司股价平均在对重估净资产折价15%水平交易。当前股本下，预计2019年至2021年EPS为1.57、1.86、2.27，目前股价对应PE为5.05倍、4.26倍、3.49倍，目前申万房地产指数在PE11.3倍水平交易，鉴于公司优质的资产储备，维持“买入”评级。
风险提示：1.房地产调控政策超预期收紧；2.行业销售增速下滑超预期。
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