房地产行业:看好2018年一二线城市核心资产 荐8股
类别：行业研究 机构：申万宏源集团股份有限公司 研究员：王胜 日期：2018-01-24
2017年全国商品房销售量价齐升,新开工维持高增速。2017年12月商品房销售面积单月同比增速6.1%,较上月回升0.8pct,累计同比增速7.7%,预期值6%,超出预期。2017年商品房销售额同比增速13.7%,平均售价7892元/平米,同比涨幅5.6%,全国市场呈现量价齐升趋势。2017年全国房地产开发投资单月同比增速2.4%,较上月下降2.2pct,累计同比增长7.0%。其中新开工面积单月同比增速8.6%,累计同比增速7.0%;而土地购置面积单月同比增速12%,累计同比增长15.8%。
我们认为12月销售超预期主要有两大因素,一是一二线城市销售边际回暖,部分城市限购政策有所放松,通过放宽人才落户政策加大人口的吸引力、满足首套刚需,加码限售打击投机性购房。二是由于特殊会议10、11月预售证发放条件较为严格,积压批次延迟至12月发放,且集中发放的较多为改善型、高端类住宅产品,在短期内市场热端显著回暖。
受去化率边际下滑影响,预计2018年全年商品房销售面积同比增速为-0.2%。由于居民按揭利率整体上行,我们预计2018年全国去化率水平相较2017年下降5%-10%,由此推算全国销售面积呈负增长,增速为-0.2%。其中一二线城市销售增速边际改善为(+5%,+10%),三四线城市销售增速在(-10%,-5%)。此外由于2016、17年地王在今年将集中入市,一二线城市限价政策存在松动可能。
房地产开发投资额单月同比增速下降至2.4%,住宅投资刚性仍在,商业用房投资持续回落。2017年全国房地产开发投资10.98万亿元,同比名义增长7.0%,增速下降0.5pct;12月单月同比增速2.4%,环比下降2.2个pct。分类型来看,住宅/办公楼/商业营业用房2017年投资增速分别为9.4%/3.5%/-1.2%,12月单月同比增速为5.9%/0.0%/-16.6%,商业用房单月投资增速连续6月同比负增长。分地区来看,东/中/西/东北部地区投资额增速分别为7.2%/11.6%/3.5%/1.0%。
新开工持续高位,土地购置回落,预计2018年全国房地产开发投资额增速4.3%。由于房地产行业格局变动加剧,行业集中加速提升,在销售目标驱动下房企推盘量将显著增加,新开工面积将维持较高增速,我们预计同比增速为5.5%;土地购置端,受困于销售面积整体负增长,且利率上行风险抬升房企资金成本,我们判断未来全年土地购置面积增速为-2%,对应2018年全国房地产开发投资额增速4.3%。此外,若租赁板块推进力度超预期,则开工投资增速有望超过5%。
投资建议:全年看好地产板块,龙头房企受益于行业集中度的提升,业绩确定性强,估值存在持续提升空间,推荐标的:万科A,保利地产,招商蛇口,新城控股,金地集团。同时看好租赁政策落地超预期,建议关注:A股地产基金标的光大嘉宝,长租公寓运营商世联行,杭州区域旧改及长租标的滨江集团。
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