张江高科:园区升级打造中国的全球科创中心
类别：公司研究 机构：申万宏源集团股份有限公司 研究员：王观 日期：2015-03-05
公司有望成为全球科创中心的中心:1)全球科创中心建设成为上海2015年1号课题,唯有创新以提升要素生产率才是中国经济之未来;2)张江由于其产业布局、历史沿革等原因,有望成为科创中心的中心,届时公司将显著受益于园区品质的提升;3)公司集”全球科创中心、园区创新升级、自贸区、新三板、创投以及上海国资改革“等概念于一身。
自贸区扩围、双自联动促园区升级:1)公司提出双自联动方案,拟在实现自贸区和自主创新示范区联动的基础上,建立制度创新与科技创新的联动、高标准投资贸易体系和创新转型的联动;2)双自联动的目标是实现“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”,由此将园区进一步升级成具备整合人才、要素、创新和产业的国际级园区。
国资整合、打造投贷孵一体化的投资平台:1)公司将整合集团资源,打造投贷孵一体化的投资平台,以提升公司未来的投资收益;2)公司未来投资收益有望超于租售业务,公司目前81%是租售业务收入,但投资收益占利润总额达到75%且还在持续提高,未来可视为准创投类企业。
公司价值被低估,RNAV每股27.1元:1)公司现有项目储备237.8万方,其中121.8万方已经建成为租赁性物业,116万方为在建和待建项目;2)公司持有型物业、在建和代建物业、股权投资RNAV分别为104、116和126亿,加上期初73亿净资产,公司总RNAV约419亿。
投资建议:公司有望成为全球科创中心的中心,计划整合集团资源实现投贷孵一体化,并通过“双自联动”方案积极参与打造全球影响力的科创中心,公司成为集“全球科创中心建设、园区创新升级、自贸区、新三板、创投、上海国资改革“于一身的强势主题个股,我们上调盈利预测和投资评级至“买入”,目标价30元。
公司集众多概念于一身,公司每股RNAV为27.1元,我们上调公司2014-2016年每股收益分别为0.28、0.40和0.52元(之前为:0.27、0.33和0.31),参考创投公司估值水平,给予6个月目标价30元,上调投资评级至“买入”。
股价表现的催化剂:1)全球科创中心方案通过;2)自贸区挂牌;3)新三板制度创新公布;4)参股企业上市(比如:万得);5)14年业绩超预期核心假设风险:房地产市场出现大幅度调整、全球科创中心被否
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