保利地产：业绩超预期+多元化发展彰显央企龙头本色

(一)高毛利及高权益项目结转增加致业绩大增

公司2019年H1实现营业收入711.2亿元,同比增长19.49%;归母净利润99.6亿元,同比增53.28%;基本每股收益0.84元,同比增52.81%,实现超预期增长。公司业绩高增的原因是:1、高毛利项目结转增加。公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为40.96%,较去年同期提升5.68个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%。2、结转项目的权益比例提高,推动公司实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%。截至2019年6月末,预收账款达3621亿元,较18年末增长20.8%,可覆盖2018年营收的186%。以上几点均为公司2019年业绩的高增长奠定了基础。

(二)市场排名前进,继续发挥城市深耕优势

2019年H1公司实现销售签约金额2526.2亿元,同比增长17.3%,签约面积1636.47万平米,同比增长12.56%,位列行业前四(排名较2018年前进一名),央企第一。截止2019年H1,公司在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平米,待开发面积7618万平米,可满足未来2-3年的开发需要。公司根据市场需要持续优化资源,区域布局方面,重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,产品结构方面,住宅类产品销售占比90%以上,以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。深耕城市销售保持稳定,1-6月,广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元。

(三)持续优化资源结构,适度拿地拓展

2019年H1公司拓展项目44个,新增容积率面积826万平米,平均楼面地价6452元/平米。上半年一二线城市拓展金额和面积占比分别为78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市周边布局,持续优化储备结构。2019年H1竣工面积1167万方,同比增53.3%,2019年全年计划竣工同比增速为24%,竣工节奏较快。

(四)强化资金管理,抗风险能力提升

2019年H1累计实现销售回笼2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。公司发行5亿美元债和中期票据15亿元,获批公司债150亿元,融资空间充足。2019H1,公司资产负债率79.27%,基本保持稳定;净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点,资产负债结构持续改善,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2710亿元,有息负债综合成本仅约4.99%,公司资产负债率有所下降,抗风险能力得到有效提升。

(五)两翼业务不断拓展,为公司带来新亮点

1、保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日,合同管理面积约3.7亿平方米,在管面积近2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料;2、保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,报告期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力;3、商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。公司两翼业务不断拓展为公司带来新亮点。

投资建议

基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为2.08、2.52元。以8月12日13.92元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.7倍、5.5倍,市净率1.3倍。公司销售业绩不断提升,两翼业务不断拓展,公司布局核心一二线城市,深耕优势凸显,央企背景能够为公司持续获得低成本的融资,继续维持“推荐”评级。

风险提示

房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。