冠城大通:受制预售证等因素北京销售低于预期

冠城大通前三季度归母净利润同比增长164%,每股收益1.10元,扣非后每股收益0.59元。三季度由于预售证发放等因素,北京销售低于预期。公司资产负债率仅为58%,可用资金较为充裕,四季度有扩张投资的需求。我们上调冠城大通2013每股收益至1.19元,目前公司预售锁定率偏低,因此下调14年每股收益预测至1.07元,下调目标价至8.50元,由于看好公司在北京海淀等区域的资源,和海泰、龙岩等项目未来潜力,我们维持买入评级。

支撑评级的要点n前三季度每股收益1.10元。冠城大通2013年前三季度实现营业收入59.1亿元,归母净利润13.02亿元,同比分别增长30%和164%,每股收益1.10元,扣非后每股收益0.59元;其中三季度实现营业收入15.5亿元,净利润1.53亿元,同比增长125%,每股收益0.13元。

三季度销售受限,全年表现将低于预期。我们在中报预期公司下半年由于百旺杏林湾项目开盘以及太阳星城C区写字楼整售,将能贡献超过40亿元销售收入,但季报显示估计三季度销售额仅为数亿元。百旺项目目前因预售证审批原因延迟开盘,而C区写字楼整售也因中央7月份印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》原因压后销售。目前公司正在争取杏林湾项目预售证,如能在11月获得预售证,预计可贡献近10亿销售额,但该项目低于原先预期的20亿销售额已经难免;如无写字楼整售,预计全年销售额为25-30亿元。

公司季末预收帐款下降至13.7亿元,业绩锁定度较差。

新签龙岩一级开发项目明年起有望贡献利润。公司10月14日公告与福建龙岩经济技术开发区签订了一级开发协议,将与开发区管委会合作完成龙岩陆地港片区5100亩土地一级开发。开发周期5-8年,土地出让收入扣减一级开发总成本后收益将按约定比例分成,并将按成熟一块开发一块实现滚动开发和滚动结算,另外协议还约定公司投入项目的所有资金按10%年息计算财务费用,同时按直接成本10%计提管理费用。龙岩是福建第四大经济体,经济较为发达,本次一级开发项目规模较大,分成条件优厚,预计将从2014年开始为公司贡献利润。

评级面临的主要风险n北京地区销售风险;未来海科建股权增持、拿地预期等不能如期兑现。

估值n我们上调2013年每股收益预测至1.19元,但下调2014年每股收益至1.07元,下调目标价从10.05元至8.50元,相当于7.1倍的2013年市盈率和2013年末NAV15%折价。维持公司买入评级。