苏宁环球:销售高增长可期,业绩加速释放有潜力

上半年销售大幅增长如我们预期,下半年可售量更大,销售增长爆发性强。上半年实现签约销售36 亿元,超过去年全年水平。预计销售主力南京天润城、威尼斯水城以及芜湖、宜兴项目下半年可售量都高于上半年,此外上海长风商业项目预计将在4 季度开盘,全年销售有望达到80 亿元(+170%),存在进一步超预期可能。

可结货量充裕,业绩加速释放有潜力。上半年实现营业收入/房地产结算收入19.5/18.2 亿元,同比增长33%/35%;归属母公司净利润4.1 亿元,EPS0.20 元, 同比增长21%。上半年主要结算项目南京天润城净利润率已高达28.8%。预计南京天润城12、14 街区,威尼斯水城14、15 街区今明两年将全部竣工结算,可结货值约80 亿元,净利润率30%以上,对应每股净利润约1.2 元,再加上其他项目贡献部分业绩,预计今明两年净利润复合增速将超过35%。

资金状况明显改善,拿地空间逐步打开。上半年销售回笼资金约34 亿元,经营性现金流入净额达12 亿元,净负债率由年初的85%降至77%。公司有待进一步优化负债结构,降低短债占比,并逐步偿还成本相对较高的集团统借统贷借款。资金状况改善背景下拿地空间逐步打开,预计未来拓展重点还是在长三角区域,特别是江苏省内经济发达的二三线城市。

优质资源支撑业绩持续高增长。估测南京天润城、威尼斯水城11 年底未结面积约390 万方,其中包括70 万方建面的江景房,预计江北大盘利润逐步释放仍将在未来5 年内支撑公司业绩保持30%以上的复合增速(考虑到其他项目也将贡献部分利润)。更长期来看,广州白鹅潭地区28 平方公里土地一级合作开发项目也为公司下一个超大盘开发运作留下空间,但也存在一定的不确定性。

12-14 年EPS0.52/0.71/1.01 元,对应PE12/9/6 倍,RNAV11.21 元,12 年业绩全部和13 年的67%已锁定。公司为区域普通住宅开发龙头,短期内受行业政策趋紧影响估值可能受压制,但中长期仍有提升空间,维持“推荐”评级。