中洲控股:步入快速成长通道

投资要点

事项:公司今日公布2013年年报,实现营业收入22.1亿元,同比下降18.0%,归属上市公司股东净利润4.06亿元,同比下降1.55%,实现EPS1.69元,低于我们此前预期。公司拟每10股派发现金红利2元(含税),送红股10股。

平安观点:

业绩略低于预期

报告期内公司净利润下滑幅度小于营收,主要因年内转让深振业股权贡献1.18亿净利润,扣非后净利润同比下降23.6%。业绩低于预期主要因报告期内公司改制,支付一定的员工稳定费,管理费率同比上升2.3个百分点,达7.5%,预计今年将回落至正常水平。2014年公司主要结算成都城邦三期尾盘和深圳南山金融中心项目,考虑到公司去年年末预收款仅5.9亿,全年业绩很大程度取决深圳项目销售情况。

新管理层提速意愿积极,2014年销量同比增长100%以上

公司过去由于股权纷争问题,发展一直较为缓慢,2013年实现销售金额21.8亿,仅完成全年32.7亿目标的67%,主要因公司深圳金融中心项目(原深长城南山文化中心)一直未能推出。公司在完成改制后,明确提出未来三年实现销售额复合增速达50%,推进“快周转、扩规模”的发展战略。公司2014年计划推出成都尚东城邦、大连香悦山一期、上海“珑湾”二期及深圳南山项目,测算总货值超过90亿,考虑到新管理层提速发展的意愿,预计全年完成46.5亿销售目标的概率较大,同比增长113%。

大股东持续支持,后续可注入资源值得期待

公司近年鲜有补充项目储备,当前土地储备仅168万平米,与公司“扩规模”的发展战略明显不匹配。公司近期公告将收购大股东中洲地产持有的惠州三宗项目,总占地面积39万平米,若本次收购最终成行,将较好地改善公司土地储备紧张状况。同时参考其中已预售的惠州中洲中央公园2.3的容积率、10000元/平米的售价,按15%的净利率估计,收购地块未来可为公司带来净利润13.5亿。考虑到中洲集团去年增持时曾承诺“对现有与深长城(中洲控股)存在同业竞争的业务,5年内提出解决方案,通过发行股份购买、现金购买等方式注入上市公司”,本次资产注入或仅仅是中洲践行承诺的第一步。尤其是近期再融资渠道的放开,进一步打开了中洲优质资源注入的通道和预期。公开信息显示,中洲地产业务涵盖商业地产、住宅及工业地产三部分,总权益土地储备超过1000万平,其中商住用地超过400万平米(含本次收购项目)。未来公司有望依靠大股东支持,实现规模和发展速度的快速提升。

财务状况整体稳健

期末公司在手现金13.75亿,为一年内到期长短期负债总和(7.89亿)的1.75倍,短期偿债压力较小。

公司期末净负债率为32.1%,较期初下降4.9个百分点,剔除预收款后的资产负债率为54%,较期初上涨1个百分点。考虑到公司提速发展的战略,我们判断随着未来公司拿地和新开工支出逐步增加,公司负债率将有所提升。

维持公司“推荐”评级

预计公司2014-2015年EPS分别为1.75元、2.15元,当前股价对应PE分别为13倍和11倍。公司新管理层提速发展意愿积极,大股东可注入优质资源丰富,未来想象空间广阔。维持公司“推荐”评级。

风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。