苏宁环球:短中期爆发性强、长期发展空间大

以南京为中心的资源富裕型二线房企。未结面积超860万方,可支持5年30%以复合增长;七成位于南京,且多数为集团在较早年份获取,成本极为低廉。

弹性大,短中期有望迎来爆发性增长。12年销售有望接近翻番,未来3-5年内销售、业绩持续高增长可期。

(1)核心驱动因素是主力项目南京江北大盘销售持续回暖,且14年前地铁通车带来中期量价齐升利好,以及土地增值税率锁定下利润率对售价提升的高弹性。南京江北超级大盘--天润城、威尼斯水城以刚需产品为主,且价格调整充分,年初以来销售回暖极为明显。目前已销售10亿元以上,预计全年将达到约50亿元。中期来看,14年南京青奥会前地铁3号线通车,将破解江北交通瓶颈,项目售价提升空间大,目前仅为与其一江之隔楼盘的一半左右。土地增值税率锁定是项目的特殊之处,测算若天润城结算均价从6000元/平米提至1万元/平米,净利润率将由26%提至41%,额外提高9个百分点。

(2)异地拓展项目芜湖、宜兴大盘进入释放期,助推销售高增长,并降低区域集中风险。今年有望销售15亿元以上,公司全部销售将超过65亿元,较去年接近翻番。

3、向“地产+资源”转型,长期发展空间广阔。

(1)以作为政府融资平台的方式进军一级开发,增强资源拓展优势。11年获取广州白鹅潭地区28平方公里一级合作开发项目,合作模式的实质是公司作为政府的融资平台,以企业名义向银行融资, 实现政企“双赢”。

(2)依托集团优势进军矿产资源、煤化工业务,培育新的利润增长点。公司增加矿产资源、电力、煤炭及煤化工等业务,并增补相关专业人士为独立董事。集团在相关领域已取得一定进展,矿产资源处于勘探阶段,新疆煤化工、石油化工项目处于前期筹备阶段,未来不排除可能会以合适方式给予公司开发。

11-13年EPS0.51/0.73/0.99元,对应PE12/9/6倍,年均复合增速近40%。目前销售已锁定11年全部和12年70%以上业绩。RNAV13.41元,目标价10.7元, 对应RNAV8折。目前股价RNAV4.7折交易,投资价值严重低估,首次给予“强烈推荐”评级。