何时降准？多地产股创下历史新高，产业链要“雄起”？

4月15日，已经明显分化的房地产板块内依旧有个股十分强势，走出连板、创下阶段新高甚至历史新高的不在少数。

截至收盘，中交地产、渝开发、京能置业、天地源等封死涨停板。其中，中交地产实现二连板，收报24.42元/股，再次刷新历史新高。渝开发、京能置业晋级三连板。

龙头股方面，万科A收涨1.43%，近一个月涨幅已经超过40%；招商 蛇口盘中报17.7元/股，创下了自2020年8月以来的阶段新高；保利发展更为强势，盘中报19.88元/股，创下历史新高。

位于房地产上游的银行股也在午后强势拉升，齐鲁银行一度涨超7%，南京银行盘中报12.0元/股，成都银行盘中报16.68元/股，纷纷创下历史新高。截至收盘，常熟银行、南京银行涨超5%，苏农银行、成都银行涨逾4%。

值得一提的是，银行板块在近日成为了北向资金的“最爱”。数据显示，4月13日，银行板块获北向资金净买入8.68亿元，高居市场31个一级行业第一。自3月16日银行股反弹以来，北向资金净买入A股银行板块高达86.14亿元。

国常会：适时运用降准工具

消息面上，据新华社报道，国务院总理李克强4月13日主持召开国务院常务会议，部署促进消费的政策举措，助力稳定经济基本盘和保障改善民生；决定进一步加大出口退税等政策支持力度，促进外贸平稳发展；确定加大金融支持实体经济的措施，引导降低市场主体融资成本。

会议决定，针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。

对于资本市场而言，降准或者降息的消息总是值得关注的。

业内普遍认为，降准将给房地产行业带来利好。

降准之后房地产企业的压力可能减轻，需要买房按揭的业主压力也会减轻，大大缓解企业的融资压力，从而增强企业的流动性，防止违约发生。

对于银行股的影响，招商证券银行业首席分析师廖志明表示，国常会的相关提法对银行股是中性偏利好的影响。

降准实际上释放一部分存款准备金，放在央行的法定存款准备金的利率相对较低，这部分存款准备金释放出来之后，银行用来放贷款或者买债券，它的收益会比法定存款准备金的利率高不少，这部分资金能提升银行的资产收益。

上百城市下调房贷利率

央行金融市场司司长邹澜表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。

值得关注的是，2022年政策暖风频吹，全国有近70城放松调控，前期主要以三四线城市为主，现已经扩大至二线城市，且政策放松力度进一步增强。

东吴证券指出，新一轮更深入的全国楼市放松已开启，预计有更多市场低迷城市加大松绑力度。此外，当前需求端政策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需稳地产，未来或出台供给端改善政策。

房产市场持续回暖

目前来看，房贷利率的下调已经对房地产市场起到了推动作用。

统计局公布最新数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，只有广州下降0.1%；一线城市二手住宅环比上涨0.4%，其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，只有深圳下降0.3%。

光大证券指出，在需求侧，居民短贷及中长贷如期改善，合理购房需求有望得到进一步信贷支持；在供给侧，3 月境内发债环比大幅增加，海外债发行回暖同比增速转正。

整体来看，我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。

房地产或有三种新模式

展望后市，中信证券表示，政策方向明确，看好蓝筹房企。房地产行业同比下降40%-50%并非行业常态，我们相信主管部门会积极出台政策去稳定需求，也有能力稳定预期。从历史复盘看，政策放松周期地产板块和龙头地产股的超额收益都非常显著。

对于房地产企业后续发展路线，也有机构给出了观点。

此前，两会政府工作报告和国务院金融稳定发展委员会均提出“探索房地产新的发展模式”。

首先要明确行业长期发展两个重要方向：

1)政策引导长期实现多层次供应结构，实现“住有所居”和“租购并举”的格局；

2)成熟房地产市场中城市更新是新增长点，2021年11月住建部公布21个试点城市为期2年城市更新试点名单，城市更新是后续房企必争之地。

浙商证券认为，房企新发展模式包括“参与城市更新综合开发、保障性租赁住房轻重模式开发、运营和轻资产发展模式”三种类型。在支持上市房企向新发展模式转型过程中，行业股权、债权融资、收并购行业整合等方面的支持会跟进。