8月12日，资本邦了解到，宋都股份(600077.SH)就“有关放弃竞得土地使用权事项”回复上交所监管工作函，揭开杭州退地始末，然而其说法却遭到两家涉事公司的一致否认，三家房企各执一词上演“罗生门”。
宋都退地，血亏5000万
事情要从今年5月份杭州首批土拍说起，宋都股份一口气拿下5宗地块，拿地总金额达45.8亿元(人民币，下同)。
然而，拍地后的两个多月里，该公司不仅没有支付首期土地款，也未签署出让合同。与主管部门杭州市规划和自然资源局协商后，宋都股份最终决定把竞得的“8号地块”给退了，同时，另一幅竞得的“12号地块”也正在接受法院受理。
据悉，“8号地块”由宋都股份以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收5000万元的预约申请保证金。
这是今年杭州采取集中供地政策后的首例公开退地事件。消息一出，引发市场高度关注，尤其对宋都股份流动性危机进行种种猜测。要知道，5000万的保证金，超过公司2021年一季度净利润3684.81万元，占2020年净利润的14.19%。
由于退地代价太大，在7月26日，宋都股份收到上交所的监管工作函，要求其“说明问询竞拍成功后短期内即放弃地块开发、造成大额损失的合理性”。
退地纠纷，缘何而起
在回复函中，宋都股份给出退地的原因：原定联手开发的两个伙伴“祥生控股”和“浙江宝龙”均取消合作，“此举导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，宋都股份才决定放弃竞得的8号地块土地使用权”。
宋都股份表示，在竞得8号地块后，与祥生控股通过微信语音沟通初步确定，以50%∶50%股权联合操盘开发的合作模式进行土地开发。结果到了今年5月13日，祥生控股突然致电，单方面表示不再参与本次合作。
目前宋都股份已寄送《律师函》，要求祥生控股承担缔约过失责任。
与此同时，宋都服务拍下的12号地块的合作方浙江宝龙，也取消了合作。至此，宋都股份提交《起诉状》，包括请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，目前案件已被法院正式受理。
不过，针对宋都股份的说法，两家涉事公司并不认账。
浙江宝龙的母公司宝龙地产第一时间对外宣称：“我们确实签订了备忘录，但并非是正式合作协议，并且因为条件未谈拢，最后合作没有成功。”同时表示，其从未对宋都股份拍下的8号地块感兴趣过。
祥生控股也在8月11日发布公告撇清关系，该公司未与宋都股份签署任何协议或文件，并称对由此造成的名誉损害保留追溯权利。
究竟是宋都股份无理取闹，还是祥生控股、宝龙地产背信弃义?
关于祥生控股、浙江宝龙与宋都股份之间的“来往约定”，浙江方广律师事务所主任孔聪表示，微信语音沟通和合作备忘录等材料可以作为证据，但是具体真实性、合法性、关联性以及是否能证明待证事实，需要法院或者执法机关审查。
后记
实际上，房企合作开发拿地的纠纷并不少见，此次事件不断发酵的原因还在于房企资金链压力较大。
随着在核心城市拿地的成本越来越高，房企合作开发成为缓解资金压力、降低风险的一个趋势。合作的模式可能是合作拿地、合作开发，也可能是一方拿地后，再找合作方共同开发。
易居房地产研究总监严跃进表示，此类事件也说明当前土地市场管控和房企资金面收紧的情况下，很多不确定性因素增加。所以对于此类企业而言，在合作等相关业务方面，需要更加谨慎处理。另外对于一些联合拿地的企业来说，也是值得反思的。
值得一提的是，8月10日，自然资源部召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整。目的就是让地方政府和市场参与者更好把握后续土地市场及政策，同时促进土地市场的平稳健康发展。
对于优化土地竞拍规则的规定，各地在近期调控中纷纷做出表态。杭州第二批集中供地出让规则亦发生了变化，包括提高资金门槛、调低溢价率、取消“竞自持”三大方面，首次提出“竞品质”，并在十城区开展试点等。
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