房地产行业：“两集中”下土地市场热度有望修复 真实投资销售韧性强
类别：行业 机构：东北证券股份有限公司 研究员：王小勇 日期：2021-05-25
报告摘要：
施工投资额或将持续改善，土地投资增长仍存势能。整体来看，低基数下2021年1-4 月投资高增合乎预期，剔除疫情低基数影响下整体投资额增速较年初仍在走阔。由于2021 年1-4 月净停工面积较去年同期-3.41 亿方叠加年初新开工受低基数影响的高增速，使得施工投资额有望在施工面积改善下持续增长；土地投资来看，2021 年1-3 月累计土地购置费CAGR(较2019 年同期)为6.1%，仍低于2020 全年增速+6.7%，土地购置费拉动作用趋缓。
低基数下开工竣工高增，剔除疫情影响开工走弱竣工修复。受2020 年7~11 月单月土地购置面积增速持续为负且降幅不断走阔叠加今年出台的22 城土地“两集中”新政使得土地供给滞后导致房企可开工储备下降的影响，2021 年1-4 月新开工增长动力稍显不足，同时竣工修复符合预期。此外，年度累计口径数据来看，得益于用工逐渐恢复，2021 年1-4 月累计新开工面积-累计销售面积由负转正并上行至3599.5 万方，但从住宅口径来看，2021 年1-4 月累计住宅新开工面积仍小于住宅销售面积(两者绝对差值为4868.5 万方)，住宅市场供给规模较需求规模边际收窄的趋势延续，从目前监测到的已公布2021 年集中供地计划的城市(包括22 城及非22 城)来看，首批次集中竞价出让集中于5 月，这意味着短期内市场供给规模较需求规模边际走弱的趋势仍将延续，支撑销售市场景气度的逻辑或将由2020 下半年推盘量抬升转向需求韧性支撑。
土地市场热度较低，“两集中”下数据或将修复。剔除疫情影响2021 年1-4 月土地购置面积、土地成交价款、楼面价两年复合增速分别为-4.0%、-13.0%、-9.4%。
值得关注的是，土地“两集中”使得一线、热点二线及部分三线城市供地延后，预计随着5 月首批土地集中出让的完成，整体土地供给量将迎来修复。
剔除疫情影响销售热度较高，区域分化较为明显。2021 年至今销售热度不减，整体销售面积及金额对比2019 年同期仍有19.5%、37.0%的高增长，在整体销售景气度较高下也可以看到市场的分化延续，2021 年1-4 月东部地区销售金额较2019 年同期增速为51.0%(中部、西部、东北分别为25.6%、18.5%、3.0%)；综上，整体销售由于房企通过销售回款改善资金面的意愿充沛且居民部门投资楼市惯性较大或仍将保持较高景气度，但市场分化或将进一步加速。值得一提的是，供地“两集中”下的首批宅地将于4 月下旬集中入市，预计此批宅地将于2021Q4 集中入市，考虑到房企年尾冲击销售目标的催化，料今年四季度的销售市场热度将保持较高水平。
剔除疫情影响到位资金增速边际小幅收窄，定金及预收款增速大幅走阔。
2019~2021 年1-4 月到位资金两年复合增速为10.1%(2019~2021 年1-3 月CAGR10.4%)，真实到位资金增速小幅收窄0.3pct。整体来看，由于房贷集中度管理制度下多地信贷政策趋严，房贷占比受控叠加严格审查购房资金来源或将滞后传导至到位资金，真实到位资金增速略有收窄符合我们之前的判断，其中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款两年复合增速分别为18.8%、15.6%，仍是带动整体增速上行的重要动力。
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风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
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