招商积余(001914)：市拓能力提升规模高增 费用管控净利率改善明显
类别：公司 机构：东北证券股份有限公司 研究员：王小勇 日期：2021-04-15
事件：招商积余发布 2020 年年度报告，实现营业收入 86.35 亿元，同比增长 42.1%；实现归母净利润 4.35 亿元，同比增长 52 %。
业绩快速增长，费用管控净利率改善明显。2020 年公司营业收入与归母净利润同比增速分别为 42.1%和 52%，业绩实现快速增长；2020 年综合毛利率 13.61%，同比下降 4.7 个百分点，主要原因在于疫情影响资管业务毛利率下滑明显；销管费用率从 2019 年的 7.5%降低至 2020 年的 4.8%，运营效率大幅提升，主要原因在于公司房地产项目清盘逐渐完成，相关销售费用大幅下降；受此影响，公司归母净利率从2019 年的 4.7%提升至 2020 年的 5%，改善明显。
市拓能力提升规模高增，专业化服务发力显著。2020 年公司物业管理收入 80.35 亿元，同比增长 56%，占总收入比重从 2019 年的 84.7%大幅提升至 93.1%，板块毛利率同比提升 1.2 个百分点至 11%。公司在管项目数量从 2019 年的 1198 个增长至1438 个，在管面积达到 1.91 亿方，同比增长 25.1%，物业管理服务坪效从 2019 年的 3.12 元/平米/月提升至 3.9 元/平米/月，提升显著。2020 年新签合同金额达 24.6亿元，同比增长 11.2%，市场外拓能力提升；从来源来看，来自控股股东的占比从2019 年的 30.4%降低至 24.5%，对关联方依赖度进一步降低；从业态来看，非住业态新签合同金额达到 18.5 亿元，占比 75.2%，非住业态持续发力；专业化服务收入15.72 亿元，同比增长 185.8%，依托专业能力和客户粘性高速增长。
疫情影响资管业务下滑。2020 年资产管理业务实现收入 4.34 亿元，同比下降 29.7%，收入占比同比下降 5.1pct 至 5%，毛利占比同比下降 18.7pct 至 21.9%，业务毛利率从 2019 年的 73.1%下降至 2020 年的 59.3%，业务下滑明显，主要原因在于 1)疫情期间购物中心、酒店等持有型物业租金和运营收入减少；2)疫情期间部分物业租金减免；其中，商业运营收入 0.22 亿元，同比下降 65.3%；持有物业出租及经营实收入 4.12 亿元，同比下降 25.5%。长期来看，公司资管业务存在较大的回暖机会，1)疫情防控逐渐常态化，对经营的影响逐渐减小；2)持有物业整体出租率 95%，出租情况良好，摆脱租金减免影响后租金收入将恢复。
投资建议：我们预测公司 2021-2023 年归母净利润分别为 6.89/9.35/12.38 亿元，同比增速+58.3%/+35.7%/+32.4%，对应 EPS 分别为 0.65/0.88/1.17 元。当前股价对应2021-2023PE 为 33.54/24.71/18.67 倍，维持买入评级，维持目标价 31.50 元。
风险提示：外拓不及预期；社区增值服务拓展不及预期。
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