房地产行业周报：物企业绩亮眼 严查行业违规资金
类别：行业 机构：西南证券股份有限公司 研究员：沈猛 日期：2021-04-06
上市房企营业收入和归母净利润同比增速放缓，盈利能力受结算结构影响而下滑。2020 年25 家上市房企的营业收入同比增速均值为28.0%，相比2019 年下降3.2pp，其中绿城管理控股、碧桂园、中梁控股、金科股份和中国奥园下降幅度较大。25 家上市房企归母净利润同比增速均值为12.9%，相比2019 年大幅度下降17.7pp，其中中国恒大、中国金茂、招商蛇口以及碧桂园下降幅度较大。2020 年25 家上市房地产公司的毛利率均值为27.5%，净利率均值为14.0%，分别同比下降4pp 和1.3pp，主要原因在于今年结算多为2016、2017年项目，而项目地价当时处于高位。
物管公司营业收入和归母净利润保持高速增长，利润率略有提升。2020 年26家上市物企的营业收入同比增速均值为40.5%，相比2019 年下降7.3pp，其中建业新生活、碧桂园服务和合景悠活的下降幅度较大，但仍保持较快速度。
26 家上市物企归母净利润同比增速为65.5%，相比2019 年有所下降，但仍处于极快的成长趋势中。2020 年26 家上市物管公司的毛利率均值为28.6%，净利率均值为14.8%，分别同比增长1.5pp 和1.9pp。疫情过后，传统物业服务业也在加速转型升级，打造新的业态模式，预计将会有更多物管公司开启智能化转型，物业行业技术变革的脚步将加快。
销售增长势头不减，头部房企呈现激烈追赶。克而瑞数据显示，2021 年3月头部房企销售表现良好，TOP5/TOP6-10/TOP11-20 房企单月销售金额同比增长28%/33%/71%，TOP20 中增速位于前三位的为旭辉集团、中南置地、中梁控股，全年累计销售金额分别增长157%、122%和120%。
中国银保监会等三部门：防止经营用途贷款违规流入房地产领域。2021 年3 月26 日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》)，要求防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理等方面，严格把控资金流向和预警，促进房地产市场平稳健康发展。同时要求进一步强化协同监督检查，要求各分支机构加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度。
投资建议：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1)均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等；2)商住型房企：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产等；3)文旅型房企：华侨城、融创中国等；4)优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活等。
风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。
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