国家统计局前12月房地产行业数据点评：12月指标全面改善 20年行业亮眼收官
类别：行业 机构：长城证券股份有限公司 研究员：陈智旭/高泽洋 日期：2021-01-20
全年销售创历史新高，继续显示强劲韧性，东部区域强势反弹：20 年全年实现商品房销面17.6 亿平米，同比升2.6%，销额17.4 万亿元，同比升8.7%，两者均创历史新高。12 月单月销面同比升11.5%，连续3 月维持两位数增长，其中有去年基数较低的缘故。分区域看，20 年东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为7.1%/-1.9%/2.6%/-5.8%，12 月各区域继续全面改善，以重点城市较多的东部区域连续3 年表现低迷后20 年强势反弹，表现领先，西部区域延续增长，中部及东北部表现相对较弱。分业态来看，住宅/商业/办公楼20 年销面同比分别为3.2%/-8.7%/-10.4%，商办表现维持弱势。整体来看，年初以来销售快速回升并逐步趋稳，表现屡超预期，继续显示强劲韧性。
12 月土地、开工、竣工均有改善，全年投资增速略高于年初预期：土地市场方面，全年土地购置面积及成交价款同比分别为-1.1%/17.4%，相比前11 月购置面积降幅快速收窄4.1pct，19 年两者同比增速分别为-11.4%/-8.7%。12 月单月购置面积同比升20.5%，连续下跌5 个月后大幅跳升。总体来看20 年土地市场较为平稳，全年购置面积近五年来低于2018及2019 年水平，基本和2017 年相当。开竣工方面，20 年新开工及竣工面积同比分别降1.2%/4.9%，降幅相比前11 月收窄0.8/2.4pct，单月来看，新开工同比升6.3%，连续3 月为正，竣工降0.2%，连升两月后再度转负，有去年基数较高的缘故，全年施工升3.7%。总体来看，两者基本也是持续回暖的走势，20 年新开工量在近五年来仅次于2019 年，继续维持较高水平，而竣工维持低位，两者的分化略有收窄但低于年初预期。受益施工及投资单价提升，20 年地产投资累计增7.0%，相比19 年收窄2.9pct，表现略高于年初6%的预期，单月投资增速9.3%，升幅连续收窄2 个月，年初以来地产投资快速回暖并逐步趋稳。
全年资金面相对宽松，定金预收款及个人按揭连续两年维持较快增速：
全年房企到位资金累计增速8.1%，相比前11 月扩大1.5pct，单月同比升21.8%，持续维持高位。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭累计同比分别为8.5%/9.0%/5.7%/9.9% ， 19 年分别为10.7%/4.2%/5.1%/15.1%，12 月个人按揭升幅收窄，有去年基数较高的缘故，定金预收款及自筹资金均维持较大幅度改善。此外近期央行发布了20 年新增贷款情况，居民中长期贷款占全部新增贷款比重继续回落至不到35%，两者累计同比分别为16.8%及9.2%。总体来看全年资金面相对宽松，定金预收款及个人按揭连续两年维持较快增速。
维持推荐评级：20 年商品房销售面积微增，销面及销额绝对量再创历史新高，土地市场表现基本平稳，开竣工分化收窄但低于年初预期，地产投资在施工及投资单价拉动下全年实现7%增长，略超年初6%预期，资金面也相对宽松，定金预收款及个人按揭连续两年维持较快增速。总体来看年初以来行业基本面持续回暖，再现强劲韧性，表现屡超预期。考虑到“房住不炒”及降杠杆的约束，预计2021 年销售面积微降-1%，土地购置面积及购置费同比分别为-2%及2.9%，土地购置费升幅继续收窄，开竣工面积同比分别为1.0%及5.0%，随着资金趋紧销售趋稳，开工升势或将放缓，而竣工经历几年低迷后升幅有所扩大。在施工投资的支撑下预计2021 年地产投资增速升5.0%。二级市场方面，近期板块估值屡创新低，我们认为一方面从中长期来看，降杆杆有利于行业及公司平稳发展，毛利率水平有望逐步回升，另一方面短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，上周主要公司中南及阳光城均发布了20年业绩快报，中南业绩增速44%-92%、阳光城31%，均实现高增长，此外叠加市场风格呈现切换迹象，我们认为当前时点可适当积极，板块估值修复机会值得期待。个股上推荐两条主线1)财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2)二线优质标的世茂集团(合规要求部分公司无法覆盖)，此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行(未覆盖)等，物业相关公司永升生活服务(未覆盖)、招商积余(未覆盖)等。
风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
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