万科A(000002)：单月销售同比转正 拿地力度持续回升
类别：公司 机构：长城证券股份有限公司 研究员：陈智旭 日期：2020-06-09
事件：6 月3 日，万科发布2020 年5 月销售及近期新增项目情况简报，5月公司实现合同销售面积386.8 万平方米，同比增长5.68%；实现合同销售金额612.8 亿元，同比增长5.67%。5 月公司新增全口径计容建面175.7万方，同比下降24.46%；对应全口径地价165.03 亿元，同比下降7.81%。
单月销售同比转正，全年销售水平有望实现稳健增长：5 月公司实现合同销售面积386.8 万平方米，同比增长5.68%，环比增长27.32%；20 年累计实现合同销售面积1575.5 万平方米，同比下降5.14%。5 月公司实现合同销售金额612.8 亿元，同比增长5.67%，环比增长27.80%，销售均价15843 元/方，较上月小幅上行；20 年累计实现销售金额2471.10 亿元，同比下降7.66%。综合来看，5 月公司单月销售同比转正，累计销售面积与销售金额同比降幅进一步缩小。考虑到疫情影响基本消除及公司较强的推售能力，我们认为公司将继续回追销售进度，全年销售水平有望实现稳健增长。
拿地力度持续回升，补货一二线城市：5 月公司于深圳、佛山、长沙等地共获9 宗开发项目，总体权益比例62.8%，对应全口径计容建面175.70万方，同比下降24.46%，环比下降25.04%；对应全口径地价165.03 亿元，同比下降7.81%，环比上升141.86%；拿地均价9393 元/方，因新获项目均位于一二线城市拿地均价明显上升。拿地面积占比销售面积45.42%；拿地金额占比销售金额26.93%，20 年累计土地投资面积656.20 万平方米，土地投资金额342.11 亿元，分别同比下降40.62%及51.76%。20 年前5月拿地面积占比销售面积41.65%；拿地金额占比销售金额13.84%，相比去年分别下降24.89pct 及12.66pct。公司以收定支，随着销售端恢复拿地力度持续回升。
投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，19 年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势，5 月公司单月销售同比转正，累计销售面积与销售金额同比降幅进一步缩小。考虑到疫情影响基本消除及公司较强的推售能力，我们认为公司将继续回追销售进度，全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位，(2)公司股息率近4%，相对较高，(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小，融资成本降低，(4)长效地产政策持续出台，利好经营稳健的龙头个股。维持公司“推荐“评级，我们预计公司20~22 年分别实现归母净利润451.86、520.00 及586.68 亿元，同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%，EPS4.00、4.60 及5.19 元/股，对应PE 6.6、5.7 及5.1 倍。
风险提示：疫情发展超出预期，地产政策超预期收紧，销售结算增长不及预期。
成本控制得当，通过改善原料采购规划，毛利率有望进一步提高。19 年毛利率为 37.59%，同比上升3.12 PCT，主要由于在原材料采购价格处于相对低位时，启动了主要原材料的战略储备工作，目前已储备6 个月的生产原材料，预计今年毛利率有望继续提升2-3PCT。
管理持续赋能，不断释放内外部改革带来的管理提升红利。公司借助信息化系统，加上相关制度，进行标准化运营。此外目前不断完善具有竞争力和激励性的薪酬制度，为公司吸引、留住优秀人才，最终提升企业的市场竞争力。
盈利预测与投资建议。我们预计 20/21/22 年的收入分别为 24.3/30.4/38.0亿，净利润 2.7/3.6/4.9 亿，EPS 为 0.53/0.70/0.95 元。由于近期同店收入增长较快，疫情过后开店加快，看好明后年增速加快等因素，给予公司2021 年 40 倍估值，目标价 28 元，给予“推荐”评级。
风险提示：盈利不达预期风险；食品安全风险。
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