恒大新战略：冲击1万亿，坚决降负债！

万科董事会主席郁亮说，没想到在今天“活下去”成了一个特别真实的存在。碧桂园总裁莫斌说，我们对市场保持谨慎乐观的态度。昨日，许家印又在业绩发布会现场说，恒大要实施战略转型，下定决心降负债。

房企三甲自身发展到现在这个阶段，面对当前困难境遇，拥有的心态和采取的措施是有所不同的。万科、碧桂园对外的表态相对内敛，恒大则直截了当亮出措施和目标。许家印宣布，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

“高增长”就是要实现销售高速增长，今年内部目标8000亿元，2022年要达到10000亿元；“控规模”就是要严格控制土地储备规模，每年净消耗3000万平方米，2022年降低至2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债率大幅降低，2022年达到行业中低水平。从中可以看出，“高增长”和“控规模”都是为了“降负债”，恒大此番战略转型的核心就是“降负债”。

许家印表示，2020年对恒大来说极其重要，恒大下大决心降负债，同时有信心、有能力实现负债率的大幅下降。

恒大是首家喊出万亿目标的房企，底气从何而来？恒大长期被市场诟病的高负债，又能否顺利、如期下降？许家印、恒大总裁夏海钧及财务总监潘大荣在发布会现场进行了详细的阐释。

彻底转型

3月31日，中国恒大发布2019年度业绩，中国恒大2019年营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；毛利1329.4亿元，毛利率27.8%；净利润335.4亿元，净利润率7%；核心业务利润408.2亿元，核心业务利润率8.5%；股东应占利润172.8亿元；合约销售6010.6亿元，同比增长9%。截至2019年底，恒大总资产2.2万亿，净资产3585.4亿元，剔除预收款后的资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。

今年一季度，恒大的表现极为亮眼。发布会现场公布的数据显示，得益于网上销售取得的巨大成功，恒大2月份合约销售447亿元，3月份612亿元(截至31日16:00)，再加上1月份的406亿元，一季度合计销售接近1465亿元，非但没有受到疫情的冲击，反而抓住了机遇，实现逆势增长，同比增幅达到22.5%。

回款方面，恒大1月份完成282亿元，2月份187亿元，3月份664亿元(截至31日16:00)，合计达到1133亿元，同比增长55.2%。夏海钧介绍，今年一季度的销售及回款创造了了恒大有史以来的最高纪录。

许家印在恒大2019年度业绩发布会现场宣布，恒大从2020年开始启动战略转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

这是恒大发展到现阶段所必须面临的选择。

万科成立于1984年，1988年进入房地产领域。碧桂园成立于1992年，当年即有楼盘开发。相对来说，恒大1997年成立，最初仅是一个项目公司，与其他房企差距明显。在2016年之前，恒大都是追赶者的角色，只有通过高负债才能实现快速扩张，撵上同行。2016年，恒大的销售规模终于跃居行业榜首。而拿过第一之后，恒大心态有了明显变化，在2017年~2019年进行结构调整，没有再执迷于行业第一，转而要求稳定在头部前三即可，每年的销售目标也不再激进。

2017年，恒大提出过转变发展模式，要由以往的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。恒大很清楚，“三高一低”是赌对了行业趋势，让恒大实现了快速扩张，但由此也积累了较大风险。因此，销售规模在2016年登顶后，恒大开始追求稳健发展，选择“三低一高”。2018年初，许家印又宣布，全面启动“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署，要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，保持规模适度增长，重点注重增长质量。

3年的调整结束了，恒大要开始实施更加彻底的转型，措施已经确定：多卖房、少买地、积极还债。

根据介绍，“高增长”就是要实现销售高速增长，要充分发挥网上卖房的巨大优势，今年力争实现内部目标销售8000亿元，2022年实现销售10000亿元；“控规模”就是要严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长，从今年起土地储备每年净减少3000万平方米左右，到2022年下降至2亿平方米左右；“降负债”就是要实现负债大幅降低，从今年起有息负债每年下降1500亿元左右，负债率到2022年达到行业中低水平。

从具体的数字可以看出恒大去杠杆的决心，亦能感受到许家印对公司的期许：用3年的时间改造恒大的财务结构，以更加平稳、健康、长久的发展。

如何实现？

高增长、控规模、降负债，恒大能否顺利实现这一次的三年战略转型规划？

2019年度，恒大实现销售6010.6亿元，同比增长9%。2020年力争实现内部目标销售8000亿元，意味着恒大今年的增速要达到33%。要想2022年实现万亿销售目标，恒大2021年、2022年均要保持12%左右的增速。和三年调整期相比，这完全是另外一种节奏了。

目前位列行业第一的碧桂园，2019年的权益销售金额5522亿元，同比增长10%。按照莫斌日前在业绩发布会上的介绍，碧桂园2020年权益货量9066亿元，预计目标去化67%。按此计算，碧桂园2020年的效益销售目标应为6074亿元，增速同样保持在10%。根据商业机构的榜单，碧桂园2019年度的全口径销售金额约7700亿元。若按照10%/年的增速计算，碧桂园2022年的全口径销售金额也可以超过1万亿元。因此，恒大能否能够重新回到行业第一的位置，以及万科、融创会如何应对，尚存悬念。

不过，碧桂园近两年均未对外公布销售目标，披露口径也早已改成权益销售金额，就是为了淡化规模印象。同样，恒大此番推出“高增长”举措，也并非是为了追求行业排名，更多的是为了回笼资金降负债。

恒大所提的“控规模”，指的是严格控制土地储备规模。数据显示，恒大在2018年底、2019年6月底、2019年底的土地储备总规划建筑面积分别为3.03亿平米、3.19亿平米、2.93亿平米，均位列行业第一。从数据变化中也可看出，至少在2019年半年，恒大已经在有意识的控制土地储备规模。

2019年，恒大销售面积5846万平方米，同比增长了11%。若按此增速计算，恒大2.93亿平米的土地储备足以保障4年的供应，可见充足。这也是恒大敢于大幅降低土地储备的底气，降低至2亿平米，仍能够保障2年以上的土地供应，这也是行业内其他房企手里留存土地的一般标准。按照规划，恒大也并非完全停止拿地。许家印表示，今后三年拿地的支出要和前两年保持一致，在销售高速增长的情况下，达到每年净减少土储3000万平米的目标。

恒大土储主要靠收购，楼面价仅1800元/平方米，成本低于其他头部房企，这是早期高杠杆下快速扩张给其带来的另一大优势。按土储原值计算，恒大土储的67%在一二线城市，33%在三线城市。

公告显示，恒大2019年度的合约销售均价为10281元/平方米，远高于楼面价。因此，恒大每年净减少3000万平米的土地储备将可带来丰厚收益，为降低负债率打下基础。

恒大此次3年规划的最终目的，正是为了降负债，这是衡量其战略转型是否成功的标志。按照规划，恒大从今年起有息负债每年下降1500亿元左右，到2022年下降至4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。

夏海钧在发布会现场表示，三年之后，恒大将是效益最好、土储均衡、发展潜力最大的房企。