新城控股:销售增速领先 拿地稳健 合作项目增多
类别：公司研究机构：研究员：日期：2018-10-15
事件:
公司发布2018年9月销售数据。9月公司实现签约面积167.7万方,同比增长95.6%,签约金额222.3亿元,同比增长101.9%。9月新增土地建筑面积128.5万平方米,同比下降67.4%,权益地价24.2亿元,同比下降74.2%。
核心观点:
1、销售靓丽,增速保持领先。基于在优势区域的持续深耕,公司销售继续保持强势,9月单月实现合同销售金额222.32亿元,环比下降6.1%,同比增长101.93%,合同销售面积167.7万平方米,环比下降8.5%,同比增长95.6%。1-9月,公司实现合同销售金额1595.8亿元,同比增长113.0%,已完成2018年销售目标1800亿元的86.7%,全年有望实现新突破;1-9月实现合同销售面积1272.3万方,同比增长133.0%。
2、拿地趋于稳健,合作项目增多,成本稳中有降。9月,公司新增7个项目,总建筑面积128.5万平方米,同比下降67.4%,权益建面83.6万方,同比下降74.1%;权益地价24.2亿元,同比下降74.2%,单月拿地速度有所放缓,投资趋于稳健。新增的7个项目分布于遵义、苏州、昆明、威海、黄石五个城市,其中有6个为合作拿地,得益于拿地区域向低能级城市渗透以及多元化的拿地方式,公司拿地成本保持低位,9月楼面均价2894元/平方米,同比下降0.3%,楼面均价与销售均价比为21.8%,与前期持平。1-9月,公司共新增土地建面1786.5万方,总权益地价385.9亿元。
3、商业项目全国布局继续完善。公司已基本实现“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的全国布局均衡战略。前三季度,已开业吾悦广场共计31个,其中三季度公司新开业吾悦广场7个,分别在瑞安、义乌、淮南、台州、平湖、昆山、扬州。已出租面积共计180.2万方,同比增长105%,三季度吾悦广场实现总租金及管理费收入5.65亿元,同比增长170%,平均出租率达99.08%。
4、ROE水平高于行业,激励体制完善助力持续发展。新城控股通过标准化开发流程常年保持资产高周转,驱动盈利能力提升,进而实现高于行业的ROE。此外,公司基本形成长-中-短期互为补充的四大激励政策,针对高、中、基层管理人员,预计将有力提高公司利润水平。
投资建议:
我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动模式、优质土储、进取拿地以及优秀的融资能力带来的差异化竞争优势和广阔的发展前景。我们预计2018~2020年公司营业收入分别615亿元、839亿元、1073亿元,归母净利润分别99亿元、149亿元、202亿元,对应EPS分别4.39、6.60、8.96,对应PE分别为5.26X、3.50X、2.58X,维持“推荐”评级。
风险提示:地产调控力度超预期;资金成本上升过快;销售不及预期。
方正证券股份有限公司韩振国
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