拨云见日,小周期拉长后地产股投资机会
三年小周期拉长,旧方法将面临失效
在过去的10多年间,房地产行业呈现出一个三年小周期的规律,在商品房销量、价格等方面都得到了印证,也衍生出其自有的投资方法,商品房销售低迷、房价出现下降时往往会倒逼行业政策放松,往往是介入地产股的好时点。不过由于供需错配,本轮地产小周期被明显拉长,投资者短期可能既等不到商品房销量和价格的明显回落,也等不到地产调控出现明显放松,旧方法面临失效。
行业稳定大环境下,三个担忧逐步缓解
从目前来看,商品房销售面积保持韧性,销售均价保持刚性,下半年房地产行业的大环境仍然稳定。在此背景下,下半年房地产行业一些积极信号已经出现。第一,去杠杆转向稳杠杆、宽货币延伸至宽信用,虽未提及房地产行业,但总体资金环境改善以及信用风险下降都将改善房企的融资难问题,融资端担忧逐步缓解。第二,2017年下半年全国商品房单月销售增速出现明显下降,2018年下半年销售有望保持高增速,对销售端担忧逐步缓解。第三,以楼面地价占销售均价的比例为房企项目利润率的先行指标,2018年1-7月23个重点城市楼面地价占销售均价比例为46.85%,虽然距2012年-2016年40%以下的比例仍有差距,但较2017年下降了3.7个百分点,已经出现改善。上半年土地流拍增多有望倒逼土地出让环节在定价层面更为合理,市场对于房企利润率持续回落的悲观预期有望得到修复。
当前估值是否反应了足够的悲观预期
经历了2月以来的连续调整,地产板块估值明显下移,房地产板块整体估值已经降至10倍以下,基本上是2014年以来的最低水平。但与2014年融资端收紧、销售端不振的大环境相比,今年销售去化率维持高位,销售端保持较高增长,融资端出现改善,当前地产板块的估值已经反应了足够的悲观预期。此外,金地集团、金科地产、荣盛发展等多只地产股的股息率已经超过理财产品的收益,长期配置价值凸显。
投资机会以及标的推荐
2018年下半年我们给予房地产行业增持评级。建议投资者关注三个方向,一是龙头房企的估值修复,相关标的为保利地产和新城控股。二是区域性的主题机会,雄安主题相关标的为华夏幸福和荣盛发展;粤港澳大湾区主题相关标的为华侨城A和招商蛇口。三是长租公寓主题,相关标的为世联行和光大嘉宝。
风险提示:国内经济持续走弱,国内房贷政策继续收紧。(川财证券)
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