保利地产17年实现净利156亿元同比增长25.8% 持续推进并购整合土地资源

保利地产发布2017年年报。报告显示，2017年公司实现归母净利润156亿元，同比增幅达到25.8%。公司2017年3092亿元的销售业绩，以优于行业34个百分点销售增速稳居行业前五。

布局一二线城市深耕三大核心城市群

公司表示，2017年保利地产销售金额3092亿元，实现了47.2%的近7年来同比最高增速，这得益于公司坚定以核心城市为中心的城市群布局策略，坚持对三大城市群及周边区域、重要节点城市的深耕。

公司销售82%来自于一二线城市，持续深耕的三大核心城市群占比近70%。此外，其深耕城市群、城市带的战略与国家主推的湾区概念、经济带概念高度契合，例如在粤港澳大湾区，保利地产凭借其丰厚优质的土储，2017年销售额近千亿。预计未来随着湾区概念、经济带概念的进一步升温，保利地产的布局优势将得到进一步提升。

在房地产开发业务方面，公司聚焦刚性需求和改善需求，始终坚持以中小户型的普通住宅开发为主的开发策略；坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略，在重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群的同时，结合国内经济战略走向，逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域。

持续推进并购整合土地资源

公司内部人士表示，公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017年，公司通过并购等合作方式累计获取项目81个，新增容积率面积2190万平方米，达到总土地拓展面积的48%。

报告期内，公司大型并购整合持续发力。一方面，公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购，新增规划容积率面积近538万平方米。截至报告期末，公司与中国航空工业集团有限公司地产业务的整合已基本完成，公司通过分批方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20个项目、新增规划容积率面积910万平方米。

另一方面，公司以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案获得股东大会高票通过。通过本次交易，公司将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合，进一步扩大业务区域，有利于提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。

尽管保利地产在国内房地产行业一直稳居行业前五，但其显然不满足于前五的位置，并以对标行业前三作为公司发展的愿景。实际上，在拿地端策略的转变已经初见端倪，2016年下半年以来保利地产拓展明显提速。在拓展土地类型上，顺应土地供应“多主体、多渠道”趋势，灵活运用多种投资拓展、管理输出模式，加强对工业用地、产业用地、基础设施用地、村集体用地的获取，提高对各类土地资源控制能力。在拓展方式上，发挥传统资源获取优势，继续强化兼并收购的资源获取方式，充分发挥中央房企排头兵的优势，全方位参与各类产业协同，以公建模式推动城市更新、以文化IP模式提升生活品质、以产业协同模式助力产业升级与乡村振兴。

公告数据显示，2017年其全年拓展项目204个，拓展面积4520万平，总成本2765亿元，分别同比大幅增长了88%和128%。其中，拓展面积超过一半来自于合作和收购。值得一提的是，2017年保利地产完成了对中航工业旗下房地产项目的整合，在大型资产包的收并购上体现了极强的整合能力。

积极的土地拓展为保利地产储备了丰厚的土地资源，截至2017年末待开发土储面积高达9090万方，完全可满足未来2-3年的业绩需求，其中一二线城市占比达到63%，高质量土储为未来销售业绩的释放奠定了坚实的基础。

值得一提的，去年12月，保利地产完成对保利(香港)控股50%股权收购，意味着保利地产将可以进入深圳、苏州、济南、云南等原未覆盖区域。保守按上述区域现有市场规模3%的占有率估算，公司每年将额外增加500亿签约。假若整合进一步发展并最终将保利置业销售规模并入保利地产，预计销售可再增加400亿，势必对市场份额的提升增加不小的砝码。

负债率有所提升但总体风险可控

在当下，上市房企权益融资基本暂停，债务融资成为最重要的资金来源，保利地产也不例外。公开数据显示，保利地产2017年净增有息负债高达924亿元，导致2017年末资产负债率达到了77.28%的近三年来的最高水平。作为央企，如何在快速扩张的同时平衡资金压力与负债水平，将成为面临的一大考验。

公司内部人士表示，保利地产对于债务风险的控制极为严格，项目拓展均在保障资金安全的前提下开展。而2017年有息负债的大幅增加，一方面是基于对行业资金面临紧缩的预判，提前储备资金，保障运营需求；另一方面是把握低利率机遇获取低成本资金，因此即便行业融资成本持续上升，保利地产2017年新增有息负债综合成本也仅4.98%。实际上，保利地产也在持续优化债务结构，一方面通过中票等方式加大直接融资的占比；另一方面拓展CMBS、REITs等创新融资方式。

房地产金融和社区消费服务为翼

据了解，保利地产以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的综合性地产开发企业。公司十三五规划期间提出“一主两翼”战略。

“地产+金融”是资金优势与地产资源的结合，以房地产基金和普惠金融为基础，与主业协同发展，并对产业链上下游进行整合，对前沿产业进行探索布局，培育公司新的业务增长极。2010年设立旗下首个房地产基金以来，基金管理规模持续增长，2017年末累计管理规模达到785亿元，旗下信保基金连续六年评为“房地产基金前十强”。

社区消费服务方面，公司将围绕人民美好生活的消费升级需求，构建社区消费生活场景，为客户提供优质增值服务。以物业服务、社区商业、长租公寓为重点，依托房地产开发和经营主业，充分挖掘业主资源，积极匹配消费需求，延生社区消费服务价值链。通过市场化、资本化的方式实现公司在社区消费服务领域的多元化快速发展，打造社区综合服务商。

保利物业已成功登陆新三板，2017年末合同管理面积超过1.7亿平，其中2017年新增外拓面积达到2379万平，同比增长52%，经营业态在传统的住宅物业、商业物业基础上，完成高校、政府、工业园区、医院等业态布局。商业经营方面，保利地产旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米，目前已在武汉、长沙等6个城市实现了自主购物中心品牌的输出，在兰州、郴州、云浮实现了自主酒店品牌的输出。此外，2018年1月份保利地产启动与合富辉煌合作，未来将成立合资公司接手保利投 顾及合富旗下一二手代理业务。成立合资公司后，保利投 顾的市场化程度将得到大幅提升，提升全国范围内的竞争力，加速其全国化、规模化发展。

值得一提的是，4月9日晚，保利地产公布3月销售数据，3月实现签约金额336.4亿元，同比+17.6%；实现签约面积218.4万平方米，同比增长9.1%。

3月公司在土地市场新获取佛山、肇庆、清远、惠州、揭阳、成都、徐州、台州等11城共15个项目，拿地城市主要集中于长三角和珠三角城市圈，共新增建面330.0万平米，同比增长64.7%，

公司表示，2018年注重积极拓展多元拿地模式，未来将充分受益于后续行业融资集中度和拿地集中度进一步提升。持续地产资源整合，中航工业房地产业务和保利香港的股权收购只是开端，公司外延式的增长空间可期。公司将进一步扩大业务区域及城市群的覆盖，提高开发销售周转速度，继续强化土地资源的获取力度，未来三年行业地位有望从目前的前五迈向行业前三。