房地产行业:成交环比回落,15城市推盘规模创单周新高 荐12股
类别：行业研究 机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋,郭镇,李飞 日期：2018-04-12
上周政策情况:石家庄人才政策落地,南京上调公积金贷款额度
上周,人才宽松政策继续落地,石家庄出台优惠政策,全日制大专以上的高等院校毕业生可办理人才落户,博士、“双一流”高校及海外前500名高校硕士、学士工作5年内的可享租房、购房补贴,首套自主房购房不受限购政策限制。此外,南京则从4月1日起,单人、夫妻首套房公积金最高可贷额度分别由30万元、60万元调高至50万元、100万元。
上周基本面情况:假期导致成交环比回落,15城单周推盘规模创新高
根据CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示:上周,我们监测的48个城市商品房成交面积环比下降17.64%,其中一线、二线、三四线分别环比下滑25.57%、15.4%、17.04%。年初至今累计来看,48城市整体同比下降14.5%,与前3月累计降幅基本持平,其中一线、二线、三四线分别同比下滑37.5%、11.4%、7.7%。推盘方面,上周15个城市推盘量环比前周大幅上涨50.1%,单周推盘创18年以来新高。
行业周观点:地产股将同时具备板块beta及个股apha的投资机会
我们继续看好地产板块18年将同时具备板块beta以及个股apha的投资机会。板块beta方面,从过去3轮小周期来看,板块的可持续行情需要满足两个基本面条件:销售增速逐步见底且未来存在边际改善预期,同时房价平稳或即将落入下跌区间。我们认为3月将是重点城市的基本面底部:首先,去年3-5月份地方政府密集调控,使得3月之后高基数效应逐步缓解。其次,重点城市供给端有所改善,推盘增多将带动成交增速回升,而需求端人才落户等间接政策也持续落地,对需求有一定支撑。资金成本方面,根据融360数据,35个重点城市首套房按揭贷利率已经底部回升了100bp左右,从以往经验看,按揭利率与国债收益率呈现明显的正相关性,而国债收益率在18年1月以来持续走低的情况下,按揭贷利率未来上升空间有限,对需求的抑制边际缓解。我们认为这些积极因素将共同推动基本面筑底抬升,板块投资价值显现。个股apha方面,本轮小周期呈现窄幅波动,龙头房企集中度将持续提升,并且过去2年的房价上涨将带动17-18年利润率持续修复,龙头业绩增长平稳且增长的波动性下降,应该给予一定的估值溢价。选股方面,我们继续推荐低估值的一二线龙头,一线龙头继续推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团,二线龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团等,子领域推荐光大嘉宝。
风险提示
政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行。
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