滨江集团营收下滑近三成 浙系房企“二哥”地位难保

滨江集团（个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

阳春三月，又是年报披露季。据不完全统计，截至3月16日，已有新城控股、保利地产、滨江集团等近20家上市房企披露年报。

有人欢喜，就有人愁。从已披露的情况来看，超过半数上市房企业绩报喜，但也有些喜中藏忧。

3月15日，杭州滨江房产集团股份有限公司发布年度业绩，2017年度公司销售额615亿元，营业收入137.74亿元，与上年同期相比下降29.19%。扣非后净利润12.73亿元，相较2016年减少5.07%。

年报糟糕

大幅下滑的业绩一时间让市场错愕不已，甚至有房地产业人士忍不住在朋友圈发了个提问：“滨江集团曝出地产圈首份业绩糟糕年报，有人知道原因吗？它会成为2018年度房地产企业的坏榜样吗？”

2017年，公认的中国房地产有一个值得庆祝的“大年”。碧万恒相继冲破5000亿元大关，万亿征程已然过半；曾经遥不可及的千亿已经成为安全生命线，有17家房企跃过。

步入3月，房企争相发布业绩公告，增长成为基本态势，甚至部分实现了飞跃势跨越。

然而，有人鼓乐齐鸣，有人黯然神伤。在一众亮眼的数据中，曾经公认的浙系房企二哥——滨江集团显然属于后者。

托尔斯泰的名言同样适用于房企，幸福的房企都是相似的，不幸的房企却各有各的不幸。

当年绿城股权易主，滨江一度被视作后绿城时代浙系房企的标杆，如今随着其业绩一起下滑的还有其曾经被赋予的荣光与期望。

布局不当

期望与现实之间为何会出现如此的落差？

公告显示，滨江集团主要经营区域为杭州、上海、深圳，进入城市相对有限，分布面较窄。2017年，除了大本营杭州外，上海和深圳的销售金融均出现了下降，上海地区的下降幅度更是高达近40%。

此外，截至2017年末，杭州商品住宅库存去化周期为3.3个月，上海的商品住宅库存去化周期为10.3个月，深圳的商品住宅库存去化周期更是超过1年，长达13.1个月之久。

造成这一现象的主要原因是上海和深圳的房地产市场均受到严格的调控。

对于这一调控的影响，易居集团CEO丁祖昱曾统计，上海2017年大量楼盘未拿到预售证，积压的楼盘总值超过6400亿元。滨江进军上海的首个项目滨江公园壹号也深陷其中，原定2016年下半年开盘的项目截至目前仍未有任何推出的迹象。而深圳楼市更加“惨淡”，房价一度领跌全国。

滨江重点布局的城市成为调控的“重灾区”。

对于这一布局思路，滨江房产集团董事长戚金兴曾在2016年底给出过回答。

按照戚金兴的规划，滨江的未来发展将围绕三点一面，即杭州、上海、深圳三个点；一面，小面浙江富裕县市，大面长三角富裕城市。杭州大本营，上海主战场。2017年，滨江锁定的发力点是资源优势明显的一线城市，有品牌辐射的义乌、舟山、台州，滨江将参与核心位置项目的开发。

这是滨江真正意义上的出走。

然而资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生却直言此时的滨江早已彻底错过了机遇。

李永生认为，2011-2015年杭州楼市进入调整期，价格波动甚微。或许是难以预判市场，2015年、2016年滨江一如既往保持着平稳甚至有些保守的节奏，公开拿地市场鲜有斩获。2016年杭州楼市坐上快车道，成为多家房企抢占之地。既有万科、融创等巨头，也有祥生等本土“黑马”。

2016杭州房企的年度之战中，随着绿城稳坐销冠之位，万科与滨江的榜眼之争进入白热化，最终双方以并列之姿告终。但面对万科连续5个月的强劲，滨江压力剧增。

更让戚金兴不安的是，此前偏安诸暨的祥生，也发起了猛烈的赶超之势。

出走失败

滨江决定走出原先的“安全地带”，去深圳、上海拓展疆域。即便此时两地的地价早已日益高涨，凭借杭州当地“地王”项目的成功操盘，戚金兴仍大胆“追高进入”。

虽然遭遇“迟到”的质疑，但戚金兴依然乐观表态：“对于有实力的企业，进驻上海永远不会迟。”

李永生却认为，滨江出走的时间太晚，且一线城市高手云集、竞争激烈，滨江想进入实属不易。

自此，滨江确立“三点一面”发展战略，其中杭州作为大本营，深圳、上海作为主战场。

如今来看这份战略的实施情况并不理想，深圳、上海对于滨江的输血却有限，远没有占到原定计划的80%。

这或许正是当前滨江处境最真实的写照，杭州是回不去的故乡，沪深是到不了的远方。

克而瑞数据显示，2017年杭州房企销售金额排行榜中，滨江正在失守杭州城，被万科、融创、龙湖、融信的相继超过，位列第六。

滨江失去的远不止这些，此前光环笼罩的“浙系”地产的第二宝座也将让位于祥生——这家来势汹汹，和中梁一同被冠以“小碧桂园(港股02007)”的诸暨房企。

2014年祥生将集团总部迁至杭州的行动下，隐藏着深谋与野心。这家迫切想要扩张的房企选择了和滨江截然相反的道路。

相较于滨江眼里只有杭沪深，祥生则更为务实地开展三、四线战略。

根据其2017年拿地信息，这些地块分布于十多个城市，却难寻一线和准一线的身影，大量地块分布于奉化、温岭、诸暨、如东、广德、海盐这些不起眼的四五线城市。

除了土地储备的扩张，“快速去化”也是祥生的着力所在，根据其内部要求，拿地3个月开工，6个月开盘，一年现金流归正。而深陷沪深的滨江连开盘日期也遥未可知，周转速度堪忧。

克而瑞发布的2017年房企销售排名中，流量金额上滨江和祥生位置紧挨，权益金额上滨江却不及祥生的一半。三四五线布局的祥生操盘能力显然更胜滨江，而滨江旗下不少大型楼盘皆为合作开发，且占比较小，故销售金额的含金量值得商榷。

值得注意的是，滨江年报显示，管理层在展望2018年时说，2018年以及未来的战略目标是，将区域布局聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”。此前滨江视作主战场的深圳竟然消失了，这一战略变更的背后意味着滨江的悔改吗？

《国际金融报》据此与滨江集团多方人士联系，但电话均无人接听。