物业公司IPO估值创新高

（原标题：物业公司IPO估值创新高）

导语2月1日，A股第一家物业公司南都物业(603506.SH)在上海证券交易所敲钟，发行价16.25元/股，上市后一路涨高至2月8日的37.68元/股，预估PE为47倍。

经济观察网 · 2018-02-11 · 文/杨依依

2月1日，A股第一家物业公司南都物业(603506.SH)在上海证券交易所敲钟，发行价16.25元/股，上市后一路涨高至2月8日的37.68元/股，预估PE为47倍。

2月8日，内地在香港的第七家物业公司雅生活服务(03319.HK)完成公开募股，最终发行价为12.3港元/股，预估PE为58.8-77.3倍，将于2月9日在联交所主板上市。倘若全球发售按每股12.3港元的最终发售价进行，雅生活的市值将达到164亿港元，超过绿城服务成为国内市值最高的物业公司。

对比几年前陆续上市的其他五家物业公司(无住宅业务的浦江中国除外)，南都物业和雅生活服务创下估值新高。

国泰君安分析师刘斐凡认为，价格和预估PE的明显提高，说明了A股和港股市场提高了对内地物业公司的认可度。

高估值

2014年彩生活赴港上市，成为内地第一家上市的物业公司，四年后，A股第一家物业公司南都物业姗姗来迟。

南都物业的办公和商业物业项目占比为35%，主要承接综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业，物业收费较高。

南都物业招股书中列出了2017年上半年几家龙头物业公司的“名义单价”，其中，南都物业高于彩生活、中奥到家，稍低于主要服务高端住宅的中海物业和绿城服务。

上市前几年，南都物业不断降低关联交易比例，2015年和2016年向关联方提供劳务的收入占比分别为3.55%、3.03%，占比较小。关联交易收入占比的持续降低，说明了南都物业独立性的逐渐增强。

此外，南都物业在招股书中称，其上市后的募投项目包括公寓租赁服务、物业管理智能化、人力资源建设项目和社区O2O平台建设等等，其中最大投向是公寓租赁服务，预计使用1亿元资金，占了其预计募集资金的1/3。

租赁是近几年房地产市场的风口之一，南都物业计划承租1000套公寓住宅，项目的内部收益率为14.5%，接近彩生活早期低成本收购物业公司15%的内部收益率。

而港股上市的雅生活服务，其高估值主要有两个因素：较高的盈利水平和背靠雅居乐、绿地两座“大山”。

数据显示，雅生活服务净利率在2017年9月30日前为17.19%。相比之下，2016年度彩生活、绿城服务、中海物业的净利率分别为13.99%、7.67%、8.83%。

17.19%较彩生活的13.99%高3.2个百分点，市盈率却是彩生活的两倍多。

彩生活副总裁段斐钦认为，雅居乐的高估值更多来源于雅居乐、绿地两个地产商支持。国泰君安分析师刘斐凡也认为，绿地的加入给雅生活服务乐观的增长预期。

雅生活服务与其他脱胎于房企的物业公司不同，它同时背靠两家房企，雅居乐和绿地控股分别持有雅生活服务53.46%和15%股权。

雅生活服务通过收购绿地物业，增加了417万平方米的管理面积，根据协议，从2018年至2022年，绿地控股将每年提供不少于700万平方米面积供雅生活服务管理。

据中国银河国际预测，绿地物业将于2018-2020年为雅生活服务提供6.33亿元、14.47亿元、23.11亿元的收入，由此2019年雅生活的收入可能会比2016年增加一倍多。“我们留意到，在测试中使用的假设是相当进取的，这可能是雅生活服务IPO 定价偏进取的原因之一。”中国银河国际在研究报告中称。

中奥到家副总裁梁兵认为，雅生活能按58.8－77.3倍的PE发行成功，关键因素在于雅居乐和绿地能调动多少资源让市场感觉到，这只股票一旦上市，可以装进去的有利资源还有很多。

随着中国房地产市场进入存量房时代，房企纷纷进入长租公寓、商业地产、物流地产等重视运营的领域，这也给物业行业的增值服务带来巨大潜力。

2017年上半年，彩生活增值服务收入超过1.1亿元，同比增长55%，逼近2016全年的1.57亿元收入；绿城服务增值服务营收实现3.5亿元，同比增长123.5%。南都物业在招股书中也提到了增值服务，其增值服务收入占比，从2015年到2017年上半年，依次为4.33%、5.91%、6.88%。

传统的物业增值服务有家政、维修等，新兴的增值服务如社区电商、社区金融，因人力成本低、资金规模大成为更重要的价值风口。

雅生活服务的招股书显示，其正在打造线上线下社区服务平台，整合周边商圈资源以丰富产品与服务供应。其首席执行官刘德明称：“社区金融业务是面向业主的增值服务内容之一，我们的合作伙伴绿地集团有绿地金控，他们有现成的产品，而且绿地又是国有企业，我想，在这方面雅生活有得天独厚的优势。”

风险

物业公司的估值创新高，一定程度上说明了资本市场对物业行业认可度的提高。

内地的物业公司进入港股并不是一帆风顺的，香港物业公司更注重稳定的服务费收入，内地物业公司则比香港更早拥抱互联网概念。绿城服务内部人士向经济观察报称，他们当年去港交所提交IPO资料时，对方称不理解内地物业公司的盈利逻辑。负责彩生活上市的段斐钦也透露，他们在上市时也遇到了相同的情况。

段斐钦介绍，彩生活上市后，物业行业与资本市场进行了首次接触。随后中海物业、绿城服务陆续上市，资本市场对物业行业的认识不断加深。

但高估值往往伴随着高风险，虽然行业价值正在重塑，但总的来看，物业行业在过去几年并没有发生质的改变。

梁兵对经济观察报称：“物业行业在这几年是给了资本市场和社会一个错觉，让大家认为通过先进技术和综合运营能力，就会彻底使一间公司或一个行业的发展进入崭新的阶段。但实际情况是，几年来，各家几乎所有盈利仍来自于物业管理费的收入和人力资源的价差，物业公司仍然没有改变其实质是人力资源公司的本质。”

彩生活的段斐钦也认为，资本市场的高估值并不改变物业行业的本质，这依然是一个赚“辛苦”钱的行业。

东方证券在《房地产存量时代系列报告》中指出增值业务转型效果不及预期。国泰君安的刘斐凡称，港股物业公司的互联网风潮已告一段落，目前港股市场又回归到对业绩的重视中。

南都物业目前的业务过于集中。其招股书显示，除大本营杭州以外，南都物业进入的城市有上海、宁波、湖州、苏州、成都、哈尔滨、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州、宣城、郑州等，大部分在浙江以内。

根据招股书介绍的战略规划，南都物业拟分四年在上海、北京、广州、深圳、合肥、武汉、长沙等全国30个城市，通过建立营销网点的方式拓展物业服务业务，实现全国化的业务网络布局。且计划在未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超过公司最近一次经审计净资产的30%或资产总额的20%。截至2017年6月30日，南都物业总资产为6.8亿元，20%即1.36亿元。

上市后利用募集资金用于收购，是物业公司的普遍选择。彩生活就是在上市后大举收购开元物业、万达物业，过去三年用于收购的资金达到13亿。而过去十年，其累计收购的物业公司超过70家。

相比而言，南都物业用于扩张的资金量较少。

《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米，年均复合增长率高达40.45%。

雅生活在1月的发布会上表示，IPO融资所得的39.84亿港元中的65%都将用来并购或投资。

体量上，雅生活在2017年6月收购绿地物业之后，在管面积接近7000万平方米。截至2017年6月底，彩生活、绿城服务、中海物业的在管面积分别为4.2亿平方米、1.17亿平方米、9900万平方米。新三版挂牌的保利物业为9294万平方米，也高于雅生活。

对比雅生活收购绿地物业和彩生活收购万达物业，绿地物业2017年上半年的收入是6050万元，万达物业“万象美”为7.31亿元，雅生活和彩生活分别收购它们的对价是10亿元和20亿元。雅生活用了彩生活一半的价格，收购获得的收入仅为后者的1/12。

一名已上市的物业公司内部人士指出，雅生活的高估值有一部分运作因素。雅生活和绿地的战略合作经历了两个过程，先是2017年的6月，绿地控股将旗下绿地物业100%的股权以10亿元价格转让给雅居乐，2个月后，绿地集团又以10亿元购入雅生活服务20%的股份。相比简单的合并换股，先收购再增资，两手下来营造了两次话题热度，“两个母公司在这件事上有非常丰富的市场运作经验。”他说。

截至发稿前，雅生活服务还未正式上市，无法预计上市后股价上涨趋势，南都物业则在上市后一路飙升，5个工作日内股价翻了一倍有余。

关键词：物业IPO估值