房地产——国改风幡动，沪深引潮流

房地产板块在2016年的表现不尽如人意，板块整体乏善可陈，而行业现在正处于严厉的调控周期，预计后续系统性机会仍然难以为继。2016年以来，根据中信行业指数分类，至2016年7月底，年初以来涨跌幅房地产跌幅位列前三；而在2016年10月以来，房地产板块持续跑输大盘，整体呈现持续低迷的行情。

房地产板块虽然估值并不算高，但是在调控政策和货币政策空间有限的情形下，需要新的主题来引燃行情。我们认为后半场最大的主题有二，其一是在人口、产业等多重因素作用下都市圈和核心城市群的崛起，其二我们认为是国企改革的浪潮又起。而在国企改革浪潮中，我们最先看好上海区域和深圳区域房地产板块的国企改革机会。

对于国企改革，我们认为影响公司的路径主要在资源和效率两个方面，具体对应的模式为资源整合及股权激励和改革。1）我们认为资源整合将是国企改革的路径之一。不论是提高国企资产证券化的比例，还是理直气壮做强做优做大国有企业，国有企业资源的整合都是最有效的路径。就地产方面而言，龙头企业市占率的提升，必定会在未来的竞争中占得先机，而未来的房地产企业更多的是在品牌和成本层面的竞争，因此更多的国企房地产资源的整合势在必行。2）我们认为股权激励和改革将是国企改革的路径之二。国企经营的效率相对较低，而股权激励或改革是提升国企效率，增强企业活力的有效手段。股权激励有利于理顺管理层的利益，给市场传递积极的信号，激发国企的活力；而股权改革，比如引进战略投资者也有利于公司业务的转型升级，并为公司带来更多的资源支持，提高国企的效率。

而在国企改革的浪潮之中，我们认为上海区域和深圳区域的房地产企业的表现会超出市场预期。上海区域和深圳区域一直是国企改革的排头兵，而且上海一直是金融中心和改革先锋，这两个区域国企改革消息频传、动力强劲，政策支持力度也较强，预计后续会加速落地。而且该区域众多主题有利于催化相关房企的价值提升。

我们的选股路径仍然从资源和效率两方面考虑。资源方面，我们认为大股东旗下拥有优质资产，未来大股东能够提供较多支持，拥有较强的资源整合预期，将受益于优质资源的注入，推荐标的：保利地产、招商蛇口、南国臵业、天健集团；受益标的：上海临港、光明地产；另一方面，战略投资者的引入或者股权激励计划能够激发企业的活力，助力企业的业务升级与转型，受益标的：嘉宝集团。