恒大的万亿地产帝国野心：左手万科右手深深房

恒大的野心

今年以来，恒大在二级市场动作频频，引起了广泛的关注。近日其又在增持万科，其意欲何为仍不十分清晰。但从大战略上看，恒大在放弃快消等辅业，通过资本运作，做强“地产+金融”的核心业务，并试图成为地产业的龙头老大。

导读

这意味着，在主业地产领域，恒大要做规模上的绝对第一，对此恒大从不讳言。恒大集团总裁夏海钧表示，“在中国房地产市场，必须要成为最终的龙头企业，才能立于不败之地。未来恒大还会并购其它上市公司。”

实业家还是资本玩家？2016年的许家印忽然又要面对这一追问。

11月9日，中国恒大公告再次增持万科已至8.285%，总共花费约为187.7亿元；另一边厢，恒大与深深房的重组还在紧锣密鼓地进行。

与此同时，恒大人寿利用“准举牌”策略，短炒梅雁吉祥等公司，让市场大跌眼镜，并引来保监会的约谈。

介入如此多的上市公司，恒大掌门人许家印究竟意欲何为？市场分析人士认为，恒大介入万科、嘉凯城、廊坊发展这些地产公司，是为整合地产行业而来，用的也是恒大地产这一平台；而其他产业杂乱的上市公司，全是恒大人寿在操作，绝大多数应为财务投资。

尽管在多年前因染指琼能源、绿景地产，许家印曾被称为资本玩家，但接近恒大的人士透露，许本人并不喜欢这个称呼，他认为自己是一个实业家。在他心中，仍然有一个坚定的实业野心，那就是要做地产行业的老大。

“恒大系”如何炼成？

年初至今，“恒大系”横空出世。许家印携恒大地产和恒大人寿两个平台，扫货A股数十家上市公司，并成为10家以上公司的第一大股东。中报数据显示，恒大人寿持有A股公司的数量多达22家。到了三季度，根据wind资讯统计，两市有13只个股的前十大股东中出现恒大的身影，恒大对一些个股进行了减持。

到了10月底，恒大地产已录得3000亿销售，再加上恒大人寿的保费收入，恒大系似乎弹药充足，扫货仍在继续。

11月9日，恒大公告称，再次增持万科约1.467%，收购总代价约为42亿元，收购资金由公司的内部资源支付。至此，恒大已持有万科已发行股本总额为8.285%，收购总代价约为187.7亿元。

恒大系目前其持股市值最高的个股为万科，持股比例8.285%，市值约242亿，相较于近188亿元的持股成本，浮盈约54亿；持有嘉凯城52.78%权益最新市值约100亿，比36.1亿的收购价已有接近3倍的收益；持有廊坊发展至今也是浮盈。

而恒大人寿持有的多个个股，即使近期下跌严重，整体也仍有不错的收益，财务投资似乎很成功。

再把目光延伸到港股，据21世纪经济报道记者统计，恒大系目前实际控制的A股和H股上市公司已近10家。根据廊坊发展最新的详式股权变动书，作为信息义务披露人的恒大地产集团及其控股股东凯隆置业、实际控制人许家印，在境内外直接或间接持股超过5%的其他上市公司和金融机构包括，中国恒大集团、恒大健康产业集团、恒腾网络集团、嘉凯城、万科、恒大人寿保险、盛京银行，以及恒大文化产业集团、恒大淘宝足球俱乐部。

从中可以一窥许家印心中的资本地图，是以“地产＋金融”业务为核心。就在今年国庆节前夕，恒大发布公告，将矿泉水、粮油及乳业等业务出售给独立第三方，彼时恒大内部人士称，出售这部分长期处于亏损的快消业务，是为了让公司集中资源发展地产主业及金融业务。

“并购王”恒大

事实上，从去年开始，恒大便有收缩多元化、加强主业地产之势，也踏上了极速并购扩张之路。通过“并购+旧改”，带来快速销售和规模扩大。

克而瑞统计显示，去年下半年，恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界内地物业。其中去年12月单月快速收购9个项目，创下行业之最。

此外，恒大于今年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块，加上年底、明年年初即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目，恒大可销售面积持续增加。

截至2016年6月，恒大总土地储备达1.86亿平方米。在2016年中期业绩会上，恒大总裁夏海钧表示，土地疯涨时，恒大已经完成最原始的土地储备，即便五年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。

然而恒大并不满足于一个个项目的收购。在资本市场收购股权显然更快。

深圳一位地产商人士认为，恒大在前述三家地产公司的入股，不仅有了账面浮盈，其更着眼于三家公司所拥有的地产和土地资源。这些公司在中国几大都市圈都属于竞争优势比较明显的开发商，拥有大量的潜在可开发土地。

以廊坊发展为例，公司是河北廊坊市国资委控制的上市公司，也是廊坊土地一级开发企业；嘉凯城也是属于浙江省国资委旗下，并在长三角拥有独特的城市客厅城镇开发优势。

此外，接近恒大的人士表示，从收购嘉凯城到入股廊坊发展再到举牌万科，许家印实际上一直在进行地产业务的整合以及恒大地产分拆回归A股的布局，为恒大地产寻找合适的壳。

“许家印觉得中国恒大市值在香港被严重低估了，他想回来。”该人士说，目前国内房地产行业正处于并购整合周期，恒大也想抓住这个机会，一举奠定行业第一之位。

分拆地产再上市

透过一系列令人眼花缭乱的资本运作，实际上恒大系今年最大的任务，是要推动庞大的地产业务在A股重组上市。

21世纪经济报道获悉，从嘉凯城到廊坊发展再到深深房，恒大都曾考虑过将之作为重组地产业务的平台；甚至万科，恒大也考虑过从宝能手中购股，重组万科与恒大。

然而局势总是在变化，恒大不得不做多次调整。“现在恒大的重组平台是深深房了，嘉凯城和廊坊发展只能是备选方案了；至于万科，恒大的想法是希望成为重要股东，能获得一个董事会席位，进退自如。”接近恒大的人士称。

在收购万科的公告中，恒大表示，万科为中国的最大房地产开发商之一，其财务表现强劲；收购为本公司的投资。

另据知情人士向21世纪经济报道表示，万科管理层和深圳市政府并未放弃引进深圳地铁的重组方案，仍在为此而努力；许家印想成为万科第一大股东也并不容易，多方博弈仍在进行中。

不过，许家印也做了两手准备。恒大正在参与深深房的重组。21世纪经济报道获悉，重组深深房的方案目前正在各机构路演，战略投资者已基本敲定。

11月7日，援引恒大地产路演材料称，引入战投后，恒大地产估值由1980亿元提升300亿元，至2280亿元；这是中国恒大现在市值的逾三倍，这一数字也正在接近万科。对此，中国恒大未有回应。

而在与深深房的重组协议中，恒大预计，2017年-2019年，其销售额将达到4500亿、5000亿、5500亿，到2020年，年销售规模超6000亿元。按照这个速度，冲击万亿也可能就在五六年间。

这意味着，在主业地产领域，恒大要做规模上的绝对第一，对此恒大从不讳言。

夏海钧表示，“在中国房地产市场，必须要成为最终的龙头企业，才能立于不败之地。未来恒大还会并购其它上市公司。”

接近恒大的人士表示，如果重组深深房最终完成，恒大不仅能实现地产业务的回归，还将大幅超越万科成为中国乃至全球最大房企，成就许家印心中的地产霸业。

不过，也有资本市场人士指出，与万达商业直接从港交所退市不同，恒大重组深深房，是地产业务从香港拆分回归A股上市，这并不容易。

恒大表示，由于地产业务平台是中国恒大集团境内附属子公司，根据相关法规，交易需获得香港联交所关于分拆上市申请的同意，并豁免其为中国恒大集团股东提供认购深深房股份的机会。