最近16个月地产公司债发行超万亿元 利率低至3%

2016年，房地产企业不断高价拿地的底气，一方面来自流动性宽松后银行贷款的大力支持，另一方面也有赖于债券市场对房企的松绑。

21世纪经济报道记者根据Wind统计口径梳理房企作为发行人的债券(主要包括公司债、中票等)规模时发现，2015年5月至2016年8月的16个月期间，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿。其中，交易所公司债是主力，发行规模超过1万亿元。

“去年1月份新公司债管理办法出台后，到五六月份的时候开始起量，之后几乎每个月房企公司债的发行量，在整体公司债中的占比都很高，是公司债这轮改革后主力中的主力。”北京一位券商公司债业务人士对21世纪经济报道记者表示，改革后的公司债发行门槛下沉，加上国内利率下行，此前被挡在中国债市门外的企业纷纷入场，成为公司债过去一年多里的中流砥柱。

发行总规模超万亿

Wind数据显示，2015年5月-2016年8月，房地产企业发行的交易所公司债总量已达11085亿元，约为银行间市场地产公司债(中票、PPN等)发行规模的5倍。

从每个月的发行量来看，银行间市场的公司债发行量较为平稳，2015年下半年开始爆发式增长的地产债，其主要贡献来自交易所公司债。

2015年5月，房企发行的交易所公司债发行规模为41亿元，约为银行间市场80亿元的一半。此后，二者差距开始逐步拉大。2016年3月，地产债的发行规模达到1617亿元这一单月峰值，交易所公司债贡献了其中的1350亿元。

交易所公司债贡献率最高的月份则在2016年1月。该月房地产企业共发行债券1439亿元，其中交易所公司债占了1360亿元，占比达94.5%。

2015年1月，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发债主体从上市公司扩大至所有公司制法人，同时大幅精简审批流程，为公司债的爆发奠定了基础。

从发行规模占比来看，房企发行的公司债是名副其实的“中流砥柱”。

Wind数据显示，过去16个月里，地产企业发行的公司债，在公司债发行总量中的占比，几乎都在30%以上。其中，最低的月份是2016年6月，当月房企发行的公司债规模为680亿元，在当月所有公司债中的占比为28.8%；最高的两个月份则为2015年7月(发行规模638亿元)和2015年10月(发行规模909亿元)，在当月公司债总量的占比分别为63.5%和61.4%。

过去一年多房企公司债的暴增，在很大程度上受国内流动性宽松与资产荒加剧的驱动。在地产业逐步发展良好的背景下，机构投资者普遍认为地产债风险较低，争相配置地产债，导致利率节节下行。

数据上，2015年年中，AAA评级地产公司债发行利率区间普遍在4.5%-5.5%，在随后几个月里，万科与保利相继发行的公司债探低至3.5%和3.4%，彼时，发行利率低于4%尚属罕见；今年初，保利地产发行的一期5年期公司债，票面利率甚至低至2.95%。

如今，AAA评级地产公司债发行利率已普遍处于“3时代”，5年期AA评级地产公司债发行利率则在6.5%左右。

房企交易所公司债标准将提高

去年下半年至今，既是公司债大规模放量的时光，亦是中国债市违约频发的季节。出于风险防控考虑，证监会今年以来措施频出，控制公司债风险。

2016年3月，证监会完成105家公司债发行人现场检查工作并采取了11项监管措施。6月下旬，部分证监局向辖区内券商下发通知，要求券商健全公司债券相关业务制度体系，完善内控机制；同时，对应加强公司债券相关业务合规管理，规范执业行为。

21世纪经济报道还了解到，8月上旬，多地证监局向辖区公司债发行人下发通知，要求发行人自查工作底稿，全面排查信息披露、募集资金使用、财务会计等情况，并于9月中旬上报结果。

此外，证监会将完善重点风险行业的公司债发行准入标准，严格准入管理，重点风险行业包括房地产、产能过剩和类平台公司。

近日有媒体报道称，地产类、产能过剩行业的公司债发行主体，将面临发债门槛的提高：被评级较低的主体或项目分布在三四线城市的公司债，或将被拒之门外。对此，接近证监会人士对记者表示，方案的内容基本属实，具体标准将很快出台。

Wind数据显示，8月份公司债发行总规模为2323.5亿元，较7月份的3151.14亿元大幅回落。其中，房地产企业公司债为767.06亿元，较上月的958.88亿元有所减少。