保利中航业务整合 大央企或接“退房资产”

有业内人士称，为避免同业竞争，加速国企改革，市值超过百亿元央企可能借地产重组开放机会，接盘其他央企或国企“退房”资产

房企并购重组大戏频繁上演。中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资重组已经完成，“中交系”正在进行整合。

7月6日晚，保利地产和中航地产各自发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。

同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，房企内部重组实际上是对同业竞争开刀，尤其在楼市规模化发展时代过去后，再延续原有的多平台规模扩张模式会导致资源闲置浪费。而对于央企来讲，重组形成“巨无霸”联合体将成为其做大做强的重要砝码。

央企整合地产业务加速

在业内人士看来，保利集团与中国航空工业集团涉及的地产相关业务整合基本可以理解为中航工业集团剥离旗下地产业务。其中最有可能的是，中航地产剥离非商业地产业务，保留上市公司壳资源，转型以航空科技文化业务为主业的上市平台。

据中航地产2015年年报，其合计55亿元的营业收入中，房地产板块的营业收入约36亿元，占比65%，物业、餐饮等服务业收入18.4亿元，占比约33%，另有近1亿元的建筑业收入。

华泰证券研究员谢皓宇在其报告中指出，这次中航集团和保利地产就地产业务的整合，是在大集团、小地产层面进行的资产整合。

近两年来，解决央企退出的方式，主要体现为大集团、小地产层面的整合。目前来看，保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组都在加速。

有业内人士向本报记者直言，当“做大做强”受到支持时，房地产企业并购重组的步伐就会加大。同时，市值超过百亿元的央企地产上市公司有先天话语权，其并购对象很可能是其他国有企业资产、甚至大集团旗下的小地产公司。比如招商蛇口、保利地产、华侨城A、中粮地产和中体产业就是市值超过100亿元的大型央企地产企业，而中航地产市值仅有57亿元。

“就中航地产而言，由于其母公司中航工业集团主营业务是航空军工，地产业务在集团营收中占比微不足道，再加上地产业务本身并不盈利，中航工业集团‘退房’也理所当然，这或许是保利地产整合中航地产的直接理由”。张宏伟表示。

而其他市值较小的上市房企，为了保住地产业务，开始在一线、二线城市疯狂拿地，这也是今年一线、二线城市产生百个地王的一部分背后原因。

接盘“退房”资产

事实上，业内有种说法，金丰投资与绿地的重组方案获批，是地产重组加速放开的信号，为当前央企或地方性国企“退房”找到了出路。

张宏伟预计，未来一段时期内，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。他表示，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购，或许未来2年至3年后，获得“房地产牌照”的央企地产企业可能不足15家。

值得关注的是，从并购重组方式来看，规模和市值将决定是否还能保住“房地产牌照”。张宏伟表示，在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿元量级，招商、华润位居五六百亿元的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿元级规模。其余的大部分央企地产企业规模相对较小，比如水电系的中国水电、葛洲坝，铁路系的中铁、中铁建等，而这些企业为了摆脱被整合或重组的风险，也在积极谋求自己在21家央企地产内部的“话语权”，比如积极拿地扩充土地储备等。

这些房企拿地异常激进，不惜“面粉贵过面包”。按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。

即使是市值规模较大的央企，若不积极拿地，也很有可能在这一轮房企资产整合的大潮中降低行业地位，毕竟，重组一旦完成，规模量级会直奔行业“巨无霸”而去。比如，中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿元量级开发商的地位；招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口，成为当时中国最大市值开发商。

张宏伟进一步称，一旦获得更多的“话语权”，那么，对于优势方来讲就可以并购其他央企或地方性国企的“退房”资产。