南国置业:蛰伏蓄势,静待绽放
南国置业 002305
研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2016-06-01
引入电建华丽转身,迈出武汉布局全国:公司于2009年上市,2012年底电建地产入主后,华丽转身为央企下属地产上市平台。公司发家于武汉,主要以商业地产开发运营为主,采用售后返租统一经营模式,在发挥公司商业地产运营优势的同时,兼顾商业地产长短期现金流的平衡。随着电建地产入主,来自大股东资金的支持,公司有能力逐步加大优质物业自持比例。同时在布局上2015年至今接连在南京拿地,逐步走出湖北布局全国。
外引内联,进军文化创意产业园:2015-2016年,公司先后与中印文化及中国电建下属湖北省电力一公司签订合作框架协议,拟合作开发文化创意、创新产业等产业园。中印文化为央企文发集团面向文化创意产业的投资平台,已投资博文兴华等四家文创企业,成功运营新华1949文化产业园。中印文化将在公司相关项目中引入文化主题产业园、文化金融服务,中印文化的产业投资经验与公司商业地产运营能力协同互补,有望实现“文化产业+商业地产”的协同发展。未来由南国提供运营能力、中印提供创意设计、中国电建提供厂房等工业用地资源,联手打造文化产业园的模式值得期待。
PPP扩张模式值得期待,央企整合背景下地产平台价值凸显:中国电建在全国拥有大量城市基建项目设,未来依托中国电建城市轨道交通PPP项目,推进城市重大交通节点业务布局值得期待。同时从中海收购中信地产、中冶和五矿合并、招商蛇口整体上市、央企各地抢夺“地王”等均可看到央企整合大戏中的“暗战”,力争在未来央企整合中争取更多“话语权”。公司大股东电建地产销售规模仅200亿,在央系房企中属偏小规模,近期电建金茂联合体34亿拿下南京河西总价地王,亦反映出电建做大规模意图,公司作为电建旗下唯一地产上市平台,央企整合背景下无论是资产整合还是资本运作均存在想象空间。
定增扩张主业,牵手武汉房融布局互联网+:公司2015年5月发布定增预案,拟募集资金不超过15.5亿元,发行价5.64元朋殳,其中大股东电建地产拟认购不超过6.2亿元,主要用于南国中心一区、昙华林、雄楚广场和南国中心二期共四个项目的建设,进一步扩充主业,目前定增已获批。2015年7月,公司与武汉房融签订战略合作协议,将整合公司线上线下资源,打造全方位满足业主、商户、银行相关合作机构的金融云平台,助力公司提升效率并实现互联网+商业地产的设想。
盈利预测及投资评级:公司2015年由于预缴土增税及部分优质物业销售转自持,业绩相对平淡,2016年预缴土增税将大幅下降,中性结算假设下,预计公司2016-2017年EPS分别为0.26元和0.38元,当前股价对应PE分别为18.3倍和12.6倍。公司地产主业受益武汉区域楼市回升,积极探索布局文化创意产业;背靠大股东电建集团资源,PPP拓展模式值得期待;同时在央企整合背景下,作为电建系唯一地产上市平台,资产整合及资本运作想象空间较大,且当前股价相比定增价折价14%,首次覆盖给予“推荐”评级。
风险提示:业绩及销量不及预期;文化产业拓展不及预期。
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