中炬高新“220亿估值土地”调查 券商热推背后暗存变故

中炬高新（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

“如果以500万元/亩计算，则公司在手土地价值85亿。而如果达到深圳商住用地价格一半，则土地价值220亿元。”

这是日前，某券商在研报中对中炬高新(600872.SH)旗下土地价值的估算。

以调味品制造为核心业务的中炬高新，或由于坐拥深中通道1720亩土地，受到资本的追捧。尤其是2015年4月起，因举牌万科A而引发争议的宝能系，在不到一年内对中炬高新四次举牌，并成为大股东。

“有可能是宝能系看中了公司的土地储备。”中炬高新投资者服务部人士向21世纪经济报道记者表示。

2015年9月，中炬高新再度发布定增预案，拟募集45亿，且4个定增对象均为宝能系旗下公司。如果发行顺利，“宝能系”前海人寿与一致行动人直接持有公司股份比例达到34.02%。加之举牌资金，宝能系合计投入额度也达62.4亿。

但是根据21世纪经济报道记者了解，两则市场因素的变化，或使得这一定增项目出现变量。

官方回应破发是否影响定增

由于2015年开年一轮下跌，中炬高新目前的股价在13元左右震荡，已经跌破其此前定增价15.07元/股。这也意味着，如果上述定增方案按原计划执行，宝能系账面浮亏将高达4.8亿元。

定增对象为富骏投资、崇光投资、润田投资及远津投资，上述4家交易对象与此前已经进驻的前海人寿构成一致行动人。

在此次定增之前，截至2015年三季度，前海人寿在四度举牌中炬高新，合计持股占比20.11%，新晋第一大股东，而原大股东中山火炬集团(下称“中炬集团”)则退居第二大股东，持股10.72%。

此前中山市国有控股的上市公司平台仅有两家，包括中汇集团控股的中山公用(000688.SZ)以及中炬集团控股的中炬高新

“虽然定增破发，此前我们也向前海人寿求证，得到的结果是按原计划进行定增。”上述中炬高新人士指出。

根据公开资料，一个值得关注的细节是，在本次定增预案发布之前，中炬高新曾经和前海人寿协商重组事项。后因没达成协议终止重组，半个月后，中炬高新改为发布定增预案。

“其实重组是中炬高新找个停牌的理由，并没有重组方案。最后双方协商改为定增，除了让宝能系掏钱外，还签署一致行动人协议，不改选本届董事会。”一位接近中炬高新的有关人士向记者透露，不过这一说法并未获得中炬高新的官方认可。

上述中炬高新投资者服务部人士则称，“这个定增方案也是前大股东和前海人寿协商后定下来的，最后原大股东未参与，我们猜测和政府的财务考量有关。”

据21世纪经济报道记者的调查，最终影响宝能系是否会“如约”参与中炬高新定增的，并非二级市场目前的浮盈浮亏，或是掩藏在中炬高新报表中并不起眼的土地储备。

近三年来，为中炬高新贡献85%以上营收的调制品业务在2014年业绩增长放缓，2015年上半年甚至开始下滑。与此同时，由于中山市政府规划调整，中炬高新房地产子公司中汇合创的业务2014年开始进入停滞状态，2015年才扭亏为盈。

土地规划带来变数

深中通道主体工程2015年12月获得国家发改委批准。深中通道是连接广东深圳和中山两地的跨降通道，其东联广深沿江高速深圳一侧，西越珠江与中山市马鞍岛相接。中山轻轨站为深中通道第三大出口，距离深中通道大桥车程10分钟，距离深圳仅20分钟车程。

中炬高新的土地储备正位于广珠轻轨中山站附近，记者从一位长期跟踪中炬高新的分析师获悉，目前，中炬高新商住地尚有未开发用地为1720亩。

按照一家券商日前出具的研究报告，2016年中山第一起土地拍卖是港口镇92亩的商住用地，折合平均地价约267万/亩，而该地位较偏远。中炬高新地产价值可能远超上述这一价格。如果以500万元/亩计算，则该公司在手土地价值86亿。而如果达到深圳商住用地价格一半，则土地价值220亿元。

根据记者独家调查了解到的情况，正是这一块估值水涨船高的土地，开始出现较大的不确定性。

一位参与深中通道项目有关人士向记者提供一份《广珠轻轨中山站片区控制性详细规划调整》，内容显示，中炬高新商业用地靠近广珠城际轨道线，其调整用地性质尚未确定。

调整内容为“取消原控规大量的沿路商业用地，调整后其用地性质与周边用地功能进行整合”，调整依据解释为《岐江新城分区规划》以及沿路布局已不适应中山市目前发展需求。该规划调整文件中还显示，广珠城际沿路其他性质用地均明确改为了公园绿地、环境设施用地等。

此前，2010年因广珠城轨中山站市政道路建设需要，中炬高新约60.56亩商住用地被征收，而当时的补偿价为141万元/亩。若目前政府征地以150万/亩计算，中炬高新尚未开发的1720亩商业用地估值仅为26亿元，目前，是否被征收，以及被征收范围均有待明确。

中炬高新人士证明了这一调整对公司存在巨大的不确定性。

“中山市近两年一直在调整划分土地功能，公司的房地产项目受到影响。一两个月后，中山市的规划批示就可以下来。”上述中炬高新投资者服务部人士在回复21世纪经济报道记者问询时回应。

而另一项风险来自于土地长期闲置，由于上述未开发地块均是2000年和2006年拿地，或被当地国土部门收归政府储备。此前珠三角地产项目中，有国内龙头地产商曾因长期闲置土地被收回并处罚的案例。